광주지방법원 2026타경31061. 광주 북구 연제동 한국아델리움 201동 7층 702호, 이용상태는 아파트입니다. 소유자 김영일은 2017년 11월 28일 매매로 170,000,000원에 취득했고, 다음 날인 2017년 11월 29일 광주은행 근저당권 108,900,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 광주은행 근저당 102,000,000원, 농업협동조합중앙회 가압류 89,289,080원과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 정정윤이 2025년 12월 2일 전입했고 2026년 5월 19일 배당요구를 했습니다. 전입일이 2017년 11월 29일 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 명세서 기준으로 최종 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 33-7 한국아델리움 201동 7층702호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 84.545㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층 건물 내 7층 702호 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 김영일 (2017.11.28. 매매, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 157,650,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.29 광주은행 근저당권 108,900,000원입니다. 2022.08.11 추가된 광주은행 근저당권 102,000,000원과 2025.09.02 농업협동조합중앙회 가압류 89,289,080원은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025.11.20에는 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매가 개시됐지만 2025.11.26 취하되어 2025.11.27 말소됐고, 현재 사건은 2026.04.10 광주은행이 신청한 임의경매입니다.
② 임차인 — 대항력은 없고, 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정윤 | 2025.12.02 | 2026.05.19 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 244,000,000원은 최근 시세 이상
한국아델리움은 352세대, 사용승인일은 2001.06.26이며 비교 대상 면적은 84.545㎡입니다. 동일면적 실거래 12건의 전체 평균은 221,166,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 223,222,222원, 최신 거래는 2026.04의 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.55㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.55㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 84.55㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.55㎡ | 4 | 226,000,000원 |
| 2025.11 | 84.55㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.55㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2025.09 | 84.55㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 84.55㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 2025.05 | 84.55㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 84.55㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 84.55㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2025.03 | 84.55㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.55㎡ | 9건 | 223,222,222원 |
최근 구간과 과거 구간의 거래 추세는 +3.8%로 하락 추세는 아닙니다. 그러나 현 회차 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 109.3%이고 최신 거래 230,000,000원보다도 높습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 244,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치가 어떻든 현 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,216,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 108,900,000원 | 108,900,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 89,289,080원 | 28,884,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 300,189,080원 중 예상배당은 239,784,000원, 미배당은 60,405,080원입니다. 위 배당표는 등기상 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 신청채권자 청구액은 157,650,876원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 KT&G 광주공장 서측 인근. 공동주택과 단독주택, 상가 등이 형성된 기존주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층 건물의 7층 702호로 남향·계단식입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로·규제. 남측 왕복 2차로 소로와 동측 폭 6~7m 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역과 비행안전제3구역 관련 제한이 포함됩니다.
- 토지·공부. 대지 13,161.0㎡, 공시지가 647,300원/㎡, 부정형 토지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 한국아델리움은 352세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 200,000,000원부터 245,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 회차 가격 재검토. 실질취득 244,000,000원이 최근 12개월 평균 223,222,222원과 최신 거래 230,000,000원을 모두 웃돕니다. 신건 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 서류 확인. 정정윤은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구일 2026.05.19와 함께 최종 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 244,000,000원, 1회 유찰 시 195,200,000원, 2회 유찰 시 156,160,000원입니다. 권리구조와 시세를 함께 놓고 회차별 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 해석. 근저당권 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이고 신청채권자 청구액은 157,650,876원입니다. 실제 확정채권액과 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 관리·점유 확인. 현장 점유 상태와 미납 관리비 등 매각 후 비용 요소는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 비싸다”
이 물건은 권리관계만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2017.11.29 광주은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정정윤 역시 2025.12.02 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 결론은 별개입니다. 실질취득액 244,000,000원은 최근 12개월 평균 223,222,222원의 109.3%이고 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세가 +3.8%이더라도 현 신건 가격 자체가 최신 시세보다 높은 사실은 달라지지 않습니다. 권리는 통과, 현 회차 가격은 보류. 이 사건은 낮은 인수위험이 신건 가격의 프리미엄을 상쇄해 주는 물건은 아닙니다.
