광주지방법원 2026타경31098. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 10층 1001호입니다. 사건상 용도는 연립주택으로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 168,900,000원을 청구해 강제경매가 진행 중입니다. 권리의 기준점은 2017.05.04. 설정된 우리은행 근저당권입니다.
임차관계는 두 명이 확인됩니다. 이현재는 보증금 168,900,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일자가 2022.02.16.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 홍수연 역시 2025.06.10. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 · 아파트 이용 · 전용 58.0093㎡ · 19층 건물 내 10층 · 계단식 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 대항력 없음
말소기준권리는 2017.05.04. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.11.27. 등기된 이현재의 주택임차권과 2026.04.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이현재의 전입일은 2022.02.16., 홍수연의 전입일은 2025.06.10.으로 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍수연 | 1001호 | 2025.06.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현재 | 건물전부 | 2022.02.16 | 168,900,000원 | 2024.05.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이현재는 2024.11.27. 배당요구가 확인되고 임차권등기까지 되어 있지만, 대항력 판단의 기준인 전입은 2022.02.16.로 2017년 말소기준보다 뒤입니다. 홍수연도 2025.06.10. 전입으로 대항력은 없습니다. 다만 홍수연은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·계약관계 자체는 추가 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.09억은 최근 평균의 101.3%
수하임아파트101동 동일면적 58.01㎡의 확인된 최근 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 206,250,000원, 최저 거래는 202,000,000원, 최신 거래는 2025.06. 210,500,000원입니다. 현재 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.3%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 210,500,000원보다는 낮지만, 평균을 웃도는 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,726,000원과 우리은행 근저당권에 205,274,000원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 5,849,626,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 209,000,000원 | 205,274,000원 | 5,849,626,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 167,200,000원 | 164,059,200원 | 5,890,840,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 5,923,812,640원 | 0원 |
대항력 있는 임차인이 없어 유찰되더라도 보증금 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득액도 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 경양초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 서측 왕복4차로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 10층 1001호, 계단식이며 도시가스난방·위생 및 급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 단지·거래. 수하임아파트101동은 86세대, 사용승인일은 2017.04.26.이며 동일면적 최근 거래 4건의 평균은 206,250,000원입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입과 확인이 불가능했고, 임대관계도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍수연 계약관계 확인. 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 민간임대주택·금지사항등기 확인. 등기 내용의 현재 효력과 매각 후 처리 방식을 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 101.3%입니다. 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유·내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자와 내부 관리상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 최신 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2017.05.04. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이현재와 홍수연의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 권리 측면에서는 임차보증금을 추가로 떠안는 구조가 아닙니다.
그러나 신건 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 206,250,000원의 101.3%입니다. 최신 거래 210,500,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 높은 만큼, 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’로 볼 근거는 부족합니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 홍수연의 점유, 금지사항등기와 민간임대주택등기의 효력 확인까지 남아 있습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 신건 가격과 추가 확인사항 때문에 무조건적인 안전형은 아니다.입니다.
