의정부지방법원 2026타경255. 연천읍 읍내리 254 일원의 임야·토지 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 근린생활시설이고, 경량철골조 함석지붕 지상 1층으로 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 우정성이며, 2024.11.29. 소유권이전과 같은 날 홍성표 명의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리이고, 2026.06.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 김성환의 전입일은 2015.05.11.로 말소기준일인 2024.11.29.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 김성환의 임대차 원본과 보증금이 확인되기 전까지 실제 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경255 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 연천읍 읍내리 254 · 경기도 연천군 연천읍 연군로133번길 61 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 경량철골조 함석지붕 지상1층 · 판넬 마감 · 하이샷시 창호 |
| 토지 | 642.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 우정성 |
| 감정가 / 최저가 | 398,596,270원 / 398,596,270원 (신건) |
| 신청채권액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 선순위 전입은 별도 확인
1997.09.19. 유미자 명의 채권최고액 100,000,000원 근저당은 2025.09.15. 말소등기가 이뤄져 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 기준이 되는 것은 2024.11.29. 홍성표 근저당입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성환 | 2015.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 캠원 | 2025.08.01 | 미상 | 1,450,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
캠원은 2025.08.01. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 김성환은 반대로 기준권리보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 두 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 398,596,270원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,380,348원 |
| 2. 근저당 · 홍성표 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 272,215,922원 |
배당 시뮬레이션에서는 홍성표 근저당이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산은 김성환의 미상 보증금이 확정된 결과가 아니므로, 실제 권리분석에서는 선순위 임차관계를 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 매각 조건 — 권리보다 절차에서 더 많이 걸린다
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 지분매각. 목록3~5는 지분매각입니다.
- 맹지. 목록6은 맹지이며 목록7도 지적도상 맹지입니다.
- 농지취득자격증명. 목록6·7은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 수목. 지상 자생 수목은 토지와 일체로 거래되는 것으로 평가에 포함됐습니다.
- 매각 제외. 목록1·3 지상의 컨테이너 2개 동은 이동·반출이 용이해 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 읍내리 마을회관 남측 인근으로, 전·답 농경지와 임야·주택이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 및 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 642.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역과 군사기지·군사시설 제한보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 87,100원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐습니다.
- 임대관계. 감정평가상 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 회차별 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 398,596,270원 | 120,000,000원 | 272,215,922원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 318,877,016원 | 120,000,000원 | 193,612,738원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 255,101,612원 | 120,000,000원 | 130,730,189원 | 0원 |
배당모형만 보면 2회 유찰 가격에서도 홍성표 채권은 전액 배당됩니다. 하지만 시세 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 김성환의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만 내려가는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김성환 임대차 원본 확인. 전입일 2015.05.11., 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 가능성과 인수액을 입찰 전 확정해야 합니다.
- 배당표의 0원 인수를 그대로 믿지 않기. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 미상 보증금이 반영된 확정값은 아닙니다.
- 캠원. 2025.08.01. 전입, 월차임 1,450,000원이며 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 농취증. 목록6·7 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 지분·맹지. 목록3~5 지분매각, 목록6·7 맹지 조건이 이용성과 환금성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 목록1·3 지상의 컨테이너 2개 동은 매각 대상이 아닙니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 398,596,270원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원 인수”와 “실제 0원 인수”는 다르다
이 사건의 등기 권리 자체는 복잡하지 않습니다. 2024.11.29. 홍성표 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 2015.05.11. 선순위 전입한 김성환의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원만으로 안전형이라고 결론 내리기 어려운 이유입니다.
또한 목록3~5 지분매각, 목록6·7 맹지 및 농지취득자격증명 제출 조건, 컨테이너 2개 동 매각 제외 등 절차·이용상 제약도 함께 확인해야 합니다. 실거래 시세도 없어 현재 최저가 398,596,270원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리의 핵심은 김성환의 보증금 확인, 절차의 핵심은 농취증과 지분·맹지 확인입니다.
