광주지방법원 2026타경31301. 광주 서구 치평동 골든빌오피스텔 지하층 비115호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서 공부상 용도는 일반음식점, 실제 이용상태는 사무실(민토투자연구소)로 확인됐습니다. 말소기준권리는 2016.07.28. 설정된 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당권입니다. 현재 소유자 박정숙은 2019.02.14. 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했고, 2019.07.26. 이 근저당의 채무자가 박정숙으로 변경됐습니다.
등기 구조만 보면 현재 남아 있는 핵심 담보권은 위 근저당 1건이고, 2026.04.24. 같은 광주광역시축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 경매 매각으로 말소기준 근저당과 경매개시결정이 소멸하는 구조이므로 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 문제는 권리 자체보다 가격과 점유 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31301 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1208 골든빌오피스텔 지하층 비115호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 사무실(민토투자연구소) |
| 소유자 | 박정숙 (2019.02.14. 매매, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시축산업협동조합 / 143,304,305원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.28. 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2016년 근저당 1건
이 호실은 등기부상 과거에도 경매 매각 이력이 반복됩니다. 2010.08.06., 2011.07.27., 2015.05.07. 각각 임의경매로 소유권이 이전됐고 당시 압류·근저당 등은 그 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 그 이후인 2016.07.28. 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 202,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 또는 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없습니다. 따라서 최저가 202,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
과거 소유권 거래가액으로는 이종오가 2015.04.30. 매매를 원인으로 110,000,000원, 현재 소유자 박정숙이 2019.02.14. 매매로 220,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 다만 이 두 금액은 시점이 서로 다르고 최신 시장 실거래 표본이 아니므로 현재 시세의 직접 기준으로 삼기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,372,000원 |
현재 회차 202,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 근저당 168,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 30,372,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 168,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 9,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 41,329,920원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아질수록 근저당 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 즉 현재 회차 202,000,000원, 1회 유찰 161,600,000원, 2회 유찰 129,280,000원 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동, 광주가정법원 남동측 인근. 주변은 아파트단지와 상가가 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 일반음식점이지만 현황은 사무실(민토투자연구소)입니다. 사건 용도 역시 근린시설로 분류돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층 건물 내 지하층 비115호입니다. 공용 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 2,182,000원/㎡입니다.
- 환금성. 지하층 근린시설이면서 현황 사무실인 비주거 물건입니다. 최신 실거래 비교자료가 없어 현재 환금성과 적정 매수가를 별도로 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 공부상 일반음식점과 현황 사무실의 이용 차이는 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황 사무실(민토투자연구소)로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·점유권원·보증금·사업자등록 여부 등을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최신 실거래가 자료가 없으므로 감정가 202,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 인근 유사 근린시설·업무용 호실 거래를 별도 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점과 현황 사무실의 차이가 있으므로 건축물대장·관리규약·영업 및 업무용 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 동일 호실은 등기상 2010년·2011년·2015년 임의경매 매각 이력이 있습니다. 현재 권리와 별개로 비주거 자산의 환금성과 보유 리스크를 점검할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 미납 관리비와 조세 관련 사항을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리상 0원 인수”와 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 근저당 이후 현재 경매개시결정까지 매각으로 정리되고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 구조 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 신건 최저가 202,000,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 최신 실거래 자료가 없고, 물건은 아파트가 아니라 지하층 근린시설이며 현황도 사무실입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 동일 호실의 과거 경매 매각 이력도 반복됩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 단순하지만 가격과 점유를 확인한 뒤에야 입찰 판단이 가능한 유형”으로 보는 것이 타당합니다. 신건 가격만 보고 할인 매물로 평가하기는 어렵습니다.
