의정부지방법원 2024타경76378. 파주시 야당동 들모시마을정우 제107동 제1층 제101호, 전용 52.21㎡의 다세대 공동주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 윤주연의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.06.25., 주민등록·점유개시는 2021.07.30., 확정일자는 2021.06.25.이며 보증금은 240,000,000원입니다. 경매개시결정은 2024.07.26.이므로 임차권이 훨씬 앞서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 매각물건명세서에는 2026.06.29. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 반영돼 있습니다. 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 구조가 실질적으로 해소돼 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경76378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 송학1길 204, 107동 1층101호 (야당동,들모시마을정우) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택 · 전용 52.21㎡ · 4층 공동주택 내 1층 101호 |
| 소유자 | 오현지 · 2021.08.20. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,478,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
등기부상 기존 수협은행 근저당권은 2019.11.28. 설정됐지만 2021.07.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.07.26. 강제경매개시결정이고, 윤주연의 전입·점유·확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주연 | 240,000,000원 | 2021.07.30. | 2021.06.25. | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 2.49억은 평균 2.45억의 101.6%
동일 면적 52.21㎡ 실거래는 2건입니다. 거래가격은 2021.08.의 240,000,000원, 2021.11.의 250,000,000원으로 평균은 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 52.21㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 52.21㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 평균 | 52.21㎡ | 2건 | 245,000,000원 |
신건 최저가 249,000,000원은 실거래 평균 245,000,000원보다 4,000,000원 높고, 평균 대비 101.6%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다는 1,000,000원 낮지만 표본이 2건뿐이고 거래월도 2021.08.과 2021.11.에 집중돼 있어, 이 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 윤주연 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,478,055원 | 4,714,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 249,000,000원 가정에서는 집행비용 4,286,000원, 윤주연 보증금 240,000,000원, 주택도시보증공사 4,714,000원으로 배분되고 소유자 잔여는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 미배당액은 245,764,055원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액은 늘지만 확약으로 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 249,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 199,200,000원 | 44,388,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 159,360,000원 | 83,671,040원 | 실질 0원 |
확약을 반영하지 않는 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 윤주연의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 늘어납니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인이 대항력 포기·임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했으므로, 정확도 판단상 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동, 경의중앙선 야당역 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택 내 1층 101호이며 전기배전·소화전·난방·승강기·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 529.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 931,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 들모시마을정우6차107동은 8세대이고 사용승인일은 2019.04.19.입니다. 동일 면적 실거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 대상과 조건을 매각물건명세서 원문으로 반드시 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 윤주연의 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 249,000,000원은 실거래 평균 245,000,000원의 101.6%입니다. 신건 자체에는 뚜렷한 할인폭이 없습니다.
- 실거래 표본 한계. 확인되는 동일 면적 거래는 2021.08.과 2021.11.의 2건입니다. 입찰 전 현재 호가와 최근 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 소유·점유 상태 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 처음 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 윤주연의 보증금 240,000,000원, 전입·점유 2021.07.30., 확정일자 2021.06.25.은 모두 2024.07.26. 경매개시결정보다 앞섭니다. 하지만 2026.06.29. 제출된 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 249,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 245,000,000원보다 높고, 확인되는 거래도 2건뿐입니다. 권리 위험은 해소, 가격 메리트는 미확인. 이 물건은 확약 원문을 확실히 검증한 뒤, 신건 249,000,000원이 현재 시장에서 적정한지 별도로 판단하는 것이 핵심입니다.
