의정부지방법원 2024타경81516. 파주시 상지석동의 단지형 다세대주택, 외부표기상 제104동 1층 101호입니다. 현재 소유자는 윤경율이며 2020.12.29 매매를 원인으로 2021.01.05 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.06.07 케이비스타제일차유동화전문 유한회사 가압류 57,062,578원입니다. 이보다 앞선 근저당권들은 이미 말소됐고, 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인 김건입니다. 임대차계약과 확정일자는 2020.11.11, 주민등록과 점유개시는 2020.12.15로 말소기준보다 빠릅니다. 임차보증금은 235,000,000원이고 2023.01.16 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약서가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 인수액으로 바뀌는 구조입니다. 그러나 2025.07.09 제출된 확약서에 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 내용이 있어, 이 사건에서는 그 인수 위험을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81516 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 운정로 88-22, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택인 단지형 다세대주택 내 단위세대 |
| 소유자 | 윤경율 · 2021.01.05 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,815,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 규모 참고 | 아띠랑스104동 · 8세대 · 2017.08.30 사용승인 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승부를 바꾼다
등기부상 과거 안양원예농업협동조합·농협은행·국민은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2021.06.07 가압류이고, 이후 울산광역시 동구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김건의 전입·점유는 말소기준보다 앞서기 때문에 임차권등기 접수일이 2023.01.16이라는 이유만으로 인수 위험을 무시해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수 위험을 사람별로 분리
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지선 | 101호 | 미상 | 2024.05.22 | 2020.11.11 | 2024.12.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김건 | 전유부분 전부 | 235,000,000원 | 2020.12.15 | 2020.11.11 | 2023.01.16 | 있음 | 있음 | 0원* |
이지선은 2024.05.22 전입으로 2021.06.07 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력이 없으므로 보증금 미상 자체가 매수인 승계로 연결되는 구조는 아닙니다. 김건은 반대로 대항력이 명확하지만, 이 사람에게는 2025.07.09 확약이 적용됩니다.
* 확약을 반영하지 않은 회차별 원래 계산에서는 1회 유찰 시 30,712,000원, 2회 유찰 시 71,729,600원의 인수액이 발생합니다. 그러나 2025.07.09 확약에 따라 김건 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 44,000,000원 높다
아띠랑스104동의 면적 매칭 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 228,666,666원이지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08의 216,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 216,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 68.24㎡ | 3 | 216,000,000원 |
| 2023.03 | 67.96㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 67.96㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 216,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 228,666,666원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 260,000,000원은 최근 12개월 평균 216,000,000원보다 44,000,000원 높습니다. 비율로는 최근 시세의 120.4%입니다. 전체 3건 평균과 비교해도 최저가가 113.7% 수준입니다. 특히 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -8.1%로 나타나므로, 과거의 270,000,000원 거래를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 김건 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 케이비스타제일차유동화전문 유한회사 가압류 | 57,062,578원 | 20,560,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 255,815,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김건 보증금 235,000,000원이 전액 배당되므로 확약 여부와 관계없이 계산상 인수액은 0원입니다. 채권자 청구 합계 312,877,783원 중 20,560,000원이 배당되고 292,317,783원의 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수는 늘지만 확약으로 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 원래 계산 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 260,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 208,000,000원 | 30,712,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 166,400,000원 | 71,729,600원 | 0원* |
확약이 없었다면 김건 보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 김건에 대한 확약이 있으므로 그 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 반영하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 상지석동 ‘상지석2교차로’ 남서측 근거리. 다세대주택 등 공동주택 밀집지와 소규모 점포, 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근으로 운정로 등 주요 도로가 지나며 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 1층 101호로, 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·주차장·승강기·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 581.0㎡, 평지·사다리형이며 남측 약 5-6미터 포장진입도로에 접합니다.
- 표기 확인. 공동출입구 상단에 ‘104’ 표시가 있으며 감정평가에서도 외부표기상 제104동으로 조사됐습니다.
- 환금성. 아띠랑스104동은 8세대이고 확인된 면적 매칭 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 적은 거래 표본을 감안할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2025.07.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 입찰 전 원본을 대조해야 합니다.
- 김건 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 보증금 235,000,000원이 배당표상 전액 배당되지만 유찰 시 원래 계산상 미배당액이 생깁니다. 확약 효력이 핵심입니다.
- 이지선 점유 확인. 2024.05.22 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유·인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 216,000,000원인데 신건은 260,000,000원입니다. 최근 시세보다 높은 가격에 응찰하지 않도록 기준을 분리해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -8.1%를 감안하면 과거 270,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 기준으로 삼는 것은 보수적이지 않습니다.
- 현황 확인. 감정 당시 내부는 폐문부재로 집합건축물대장·현황도면과 동일면적의 표준 이용상황 등을 참작해 조사됐습니다.
맺으며 — “권리 인수는 해소, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 권리분석은 확약서 하나가 결론을 크게 바꿉니다. 김건은 말소기준보다 먼저 전입한 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이어서, 일반적인 구조라면 유찰될수록 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 그러나 2025.07.09 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 260,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 216,000,000원의 120.4%이고 거래 추세도 -8.1%입니다. 전체 거래 평균 228,666,666원보다도 높습니다. 따라서 “확약으로 권리는 정리됐으니 신건도 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과시킬 수 있지만, 가격은 현재 회차에서 보류가 맞습니다.
