의정부지방법원 2025타경63489. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차의 근린시설 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 박진영·윤홍문 각 2분의 1이고, 2024.02.06. 소유권 이전과 동시에 우리은행이 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.17. 김스틸 근저당 500,000,000원, 2025.03.10. 경기광주세무서 압류, 2025.06.25. 임의경매개시결정, 2026.03.30. 평택세무서 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 인수형 함정은 보이지 않습니다. 과거 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 2024.02.06. 신탁재산 처분에 따른 소유권 이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 문제는 물리적 현황입니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용상 목록 1·2·3은 공부상 각각 구분된 호실이지만 구분벽체가 제거돼 인접 122호와 함께 음식점으로 일체 이용되고 있습니다. 여기에 목록 1·2·3 모두 집합건축물대장 전유부에 위반건축물로 등재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층 101호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 의장로 146 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 목록 1·2·3 일괄매각 · 101·102·103호 구분벽체 제거 후 인접 122호와 함께 음식점으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 24층 건물 · 사용승인일 2023.08.04. |
| 소유자 | 박진영 2분의 1 · 윤홍문 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,390,000,000원 / 3,390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사김스틸 / 157,548,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.02.06. 우리은행 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이후 김스틸 근저당 500,000,000원과 두 건의 국세 압류, 경매개시결정은 등기상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 신건 100%, ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 3,390,000,000원입니다. 1회 유찰 시 80%인 2,712,000,000원, 2회 유찰 시 64%인 2,169,600,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건의 가격 판단에서 더 중요한 것은 단순 유찰률이 아니라 구분벽체 제거·인접 122호 일체 이용·위반건축물이라는 현황 리스크가 매수 후 정상화와 환금성에 어떤 영향을 주는지입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권단 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,712,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,169,600,000원 | 154,496,000원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권단 미배당액이 154,496,000원 발생하지만, 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당은 채권자의 배당 부족이지, 여기서 계산된 범위에서는 매수인의 추가 인수로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 36,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사김스틸 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,053,700,000원 |
채권최고액 기준 근저당 채권 2,300,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당되고, 소유자 잔여는 1,053,700,000원으로 계산됩니다. 다만 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등 미반영 항목에 따라 달라질 수 있으며, 등기상 세무서 압류 2건의 실제 세액·법정기일도 별도 확인이 필요합니다.
④ 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며, 현황은 101·102·103호의 구분벽체를 제거하고 인접 122호와 함께 음식점으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 목록 1·2·3 모두 집합건축물대장 전유부에 위반건축물로 등재돼 있습니다. 2024.10.16. 표시된 내용은 101·102·103·122호 무단증축, 경량철골조 12㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 구분건물 경계 벽체가 존재하는 것으로 돼 있으나 현황은 벽체가 제거돼 있습니다. 낙찰 후 각 호실의 독립성 회복 가능 여부와 경계복원 범위를 확인해야 합니다.
- 입지. 도래울초등학교 북측 인근으로 대단위 아파트단지·근린생활시설·오피스텔이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 독립 점포가 아니라 인접 122호까지 포함해 일체 사용 중이고 위반건축물 표시까지 있어, 일반 근린시설보다 매수자와 금융기관이 현황 확인을 더 엄격하게 할 가능성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분벽체 복원. 101·102·103호와 122호가 일체 사용 중인 상태에서 각 호실의 경계를 어떻게 복원할 수 있는지 건축도면·현황을 대조하세요.
- 위반건축물 해소 가능성. 2024.10.16. 무단증축 12㎡ 표시의 구체 위치, 시정명령 여부, 원상회복 범위와 행정절차를 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현황이 음식점인 만큼 영업주체·점유자·임대차 여부를 확인해 명도대상을 특정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2·3의 일괄매각 범위와 각 호실의 전유부분·대지권·설비 연결관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 경기광주세무서와 평택세무서 압류가 있으므로 실제 체납세액·법정기일·당해세 여부를 배당요구종기 관련 서류에서 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 3,390,000,000원 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 현황 정상화 위험과 환금성까지 반영한 별도의 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 정리돼 있지 않다”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2024.02.06. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 김스틸 근저당과 세무서 압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전한 입찰이라고 볼 수는 없습니다.
실제 핵심은 101·102·103호의 구분벽체가 사라져 122호와 한 음식점처럼 쓰이고 있다는 점, 그리고 목록 1·2·3이 위반건축물로 등재돼 있다는 점입니다. 현황 분리와 원상회복이 어렵거나 비용이 커질수록 근린시설의 활용성과 재매각성은 떨어질 수 있습니다. 현재는 감정가 3,390,000,000원이 그대로 최저가인 신건이므로, 단순히 ‘인수 0원’만 보고 공격적으로 접근할 사건은 아닙니다. 권리는 소멸형, 현황은 고난도. 이 물건의 승부처는 등기가 아니라 벽체·위반건축물·122호와의 물리적 분리 가능성입니다.
