의정부지방법원 2025타경64206. 파주시 야당동 라빌레뜨 5동 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권철승이며, 등기상 2020.04.29 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 말소기준은 2023.03.09 국의 압류입니다. 그 뒤 파주시·부천시·국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위인 유성훈의 임차권등기 자체가 아니라, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 유성훈은 2020.04.13 주민등록, 2020.04.11 점유개시, 2020.03.23 확정일자를 갖고 있고 보증금은 207,000,000원입니다. 오정자도 2020.04.13 전입, 2020.03.23 확정일자, 배당요구가 확인돼 대항력·우선변제 판단에서 별도로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 178-124 라빌레뜨 5동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 지상 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 권철승 (2020.04.29 소유권이전등기, 원인 2019.02.05 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
말소기준은 2023.03.09 평택세무서장 관련 국의 압류입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 특히 유성훈은 보증금 207,000,000원이 명시된 임차권자이므로 일반적인 대항력 인수 구조라면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정자 | 102호 · 주거 전입 2020.04.13 · 확정 2020.03.23 배당요구 2025.12.11 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수액 미상 |
| 유성훈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) 점유 2020.04.11 · 전입 2020.04.13 · 확정 2020.03.23 배당요구 2024.06.07 | 207,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격·실질취득 — 최저가 201,000,000원만 보면 안 된다
현재 회차 최저가는 감정가와 같은 201,000,000원입니다. 유성훈의 경우 배당 부족액 9,614,000원이 발생하지만 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 따라서 유성훈만 놓고 보면 현재 회차 실질취득비용은 최저가 201,000,000원 수준입니다.
그러나 오정자의 보증금이 미상이고 그 임차인은 확약 대상이 아닙니다. 때문에 이 물건의 전체 실질취득비용을 201,000,000원으로 고정해 평가해서는 안 됩니다. 201,000,000원에 오정자 관련 미배당 인수액이 더해질 가능성을 열어둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 유성훈 보증금 | 207,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 유성훈의 미배당액은 9,614,000원으로 일반 규칙상 매수인 인수액이지만, 2026.02.02 확약에 따라 유성훈 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 처리와 별개로 오정자의 보증금은 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2019.02.11 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 경의중앙선 야당역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 983,100원/㎡입니다.
- 현황 확인. 감정 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 파악됐고, 실제 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 라빌레뜨105동은 8세대이고 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수는 4.4회입니다. 소규모 다세대인 만큼 가격 결정과 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오정자 보증금 확인. 이 사건의 가장 중요한 미확정 변수입니다. 배당요구액·임대차계약서·매각물건명세서를 대조해 실제 보증금과 미배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.02.02 제출 확약서가 유성훈의 대항력 포기와 임차권등기 말소에 어떻게 적용되는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·파주시·부천시 등 압류가 4건 존재합니다. 당해세 여부에 따라 유성훈 예상배당과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가가 201,000,000원이지만 검증 가능한 실거래 비교치가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 실제 내부가 확인되지 않았으므로 점유·수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모와 평균 유찰 4.4회를 감안해 재매각 기간과 목표 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 207,000,000원의 선순위 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 유성훈의 경우 2026.02.02 확약으로 인해 배당 부족액 9,614,000원도 실질적으로 매수인이 떠안지 않는 구조입니다. 여기까지는 분명한 호재입니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 같은 102호의 오정자가 2020.04.13 전입과 2020.03.23 확정일자, 2025.12.11 배당요구를 갖고 있으면서 보증금이 미상입니다. 확약은 이 임차인에게 적용되지 않으므로, 전체 실질취득비용은 아직 201,000,000원으로 고정할 수 없습니다. 게다가 8세대 다세대이고 관련 경매 평균 유찰횟수가 4.4회이며, 실거래 금액으로 가격 우위를 검증할 근거도 없습니다. 주된 인수는 해소됐지만, 남은 임차인과 환금성 때문에 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
