의정부지방법원 2025타경65099. 고양시 덕양구 고양동 현대아파트 107동 12층 1206호로, 감정평가상 주거용 아파트입니다. 소유자 최은경은 2014.09.26 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 177,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 114,000,000원이 말소기준입니다. 이후 국민은행 추가 근저당 67,200,000원, 엔에이치농협캐피탈 근저당 108,000,000원, 씨에스알와인 가압류 23,457,270원, 김홍열 가압류 96,527,400원과 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서 확인되는 실제 임차인은 김석호 1명입니다. 전입일은 2014.10.13으로 말소기준일 2014.09.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없는 구조이므로 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65099 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 240-6 현대아파트 107동 12층1206호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 읍내로 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용(아파트) · 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지상18층 내 제12층 제1206호 |
| 소유자 | 최은경 (2014.09.26 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 71,581,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2014.09.26 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고 김석호의 전입신고는 그 뒤인 2014.10.13입니다. 따라서 김석호는 대항력이 없으며, 2016년 국민은행 추가 근저당, 2023년 엔에이치농협캐피탈 근저당과 씨에스알와인 가압류, 2025년 김홍열 가압류 및 강제경매개시결정도 모두 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 없습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석호 | 2014.10.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 신건 298,000,000원
현재 회차는 감정가 298,000,000원의 100%인 신건으로, 최저매각가 역시 298,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 298,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 298,000,000원 | 293,028,000원 | 116,156,670원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 238,400,000원 | 234,262,400원 | 174,922,270원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,720,000원 | 187,249,920원 | 221,934,750원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 238,400,000원, 190,720,000원으로 내려가고 채권자 미배당액은 각각 174,922,270원, 221,934,750원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 곧바로 매수인 인수를 뜻하지 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 씨에스알와인 주식회사 | 23,457,270원 | 3,828,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 김홍열 | 96,527,400원 | 0원 |
| 갑구 11번 강제경매개시결정 · 김홍열 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 409,184,670원, 채권자 배당액은 293,028,000원, 미배당은 116,156,670원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양초등학교 남측 인근에 위치하며, 기존주택·소규모 근린생활시설·아파트가 섞인 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지상18층 건물의 12층 1206호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 중로, 동측·서측·북측 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 10번 국민은행 근저당권 114,000,000원, 설정일 2014.09.26을 기준으로 후순위 권리를 대조하세요.
- 임차인 확인. 김석호 전입일 2014.10.13으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전 원문을 다시 확인하세요.
- 명도. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유가 계속되고 있다면 인도·명도 절차와 이사 협의를 고려해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 116,156,670원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 298,000,000원이 적정한지는 최신 실거래 원본을 별도로 대조해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “배당 부족 ≠ 매수인 인수”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2014.09.26 국민은행 근저당이고, 실제 임차인 김석호의 전입은 2014.10.13으로 그보다 늦습니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당, 엔에이치농협캐피탈 근저당, 씨에스알와인·김홍열 가압류와 강제경매개시결정도 모두 후순위입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 채권 측에서는 신건 가격 298,000,000원으로도 116,156,670원이 미배당되고, 유찰될수록 부족액이 커집니다. 이 숫자를 매수인이 떠안는 금액으로 오해하면 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격 적정성은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 현대아파트 1206호의 핵심입니다.
