의정부지방법원 2026타경70368. 의정부시 신곡동 스테이션615 4층 401호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사은림영우로, 2022.02.18. 매매를 원인으로 거래가액 107,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2023.02.24. 의정부시 압류입니다. 그보다 앞서 임대차계약 2022.01.11., 주민등록 2022.02.03., 점유개시 2022.02.08.이 이뤄져 임차 관련 권리는 대항력을 갖는 구조입니다.
다만 여기서 단순히 “대항력 임차권이 있으니 인수 위험”이라고 끝내면 이 사건의 핵심을 놓칩니다. 배당계산상 보증금 125,000,000원 중 122,450,000원이 배당되고 2,550,000원이 남지만, 명세서 비고에 서울보증보험 주식회사가 매수인에게 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기의 말소에 동의한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 확약이 그대로 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지상16층 건물 내 4층 401호 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사은림영우 (2022.02.18. 매매 · 거래가액 107,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 141,075,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다
임차 관련 등기는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 125,000,000원입니다. 주민등록일 2022.02.03.과 점유개시일 2022.02.08.이 말소기준 압류일 2023.02.24.보다 빠르고, 확정일자는 2022.01.11.이며 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 함께 있는 구조입니다.
| 명의 | 구분 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 | 125,000,000원 | 전입 2022.02.03. 확정 2022.01.11. 배당요구 2024.02.21. | 대항력 우선변제 보증기관 승계 | 0원 확약 반영 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 실제 임차인으로 집계되는 사람은 0명입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 명세서 확약은 해당 임대차보증금 반환청구와 임차권등기에 관한 것이며, 별도의 미확인 임차관계가 존재한다면 그 부분까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약 반영 인수는 0원
신건 최저매각가는 감정가와 같은 125,000,000원입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 존재하기 때문에 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금이 커집니다. 실제 계산에서도 신건 2,550,000원, 1회 유찰 시 27,200,000원, 2회 유찰 시 46,840,000원이 원칙상 매수인 인수 가능액으로 잡힙니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 125,000,000원 | 2,550,000원 | 0원 | 125,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 100,000,000원 | 27,200,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 80,000,000원 | 46,840,000원 | 0원 | 80,000,000원 |
확약을 반영하면 각 회차의 실질취득은 매각가와 같습니다. 다만 이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로, 125,000,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 유찰가가 내려간다는 이유만으로 가격 점수를 높여서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 125,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 141,075,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 2,550,000원입니다. 이는 원칙상 매수인 인수 가능액이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도청북부청사역(의정부 경전철) 남측 인근으로, 숙박시설·근린생활시설·아파트단지·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경기도청북부청사역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상16층 건물의 4층 401호이며, 승강기·위생·급배수·화재탐지·소화·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지면적 666.0㎡, 공시지가 3,979,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 12미터 내외, 북측 약 10미터 내외 포장도로에 접하고 토지는 정방형·평지입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인을 하지 못해 실제 내부구조가 건축물현황도와 다를 수 있으므로 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 현점유 확인. 감정평가 현장조사는 폐문·부재로 임대관계를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 무단증축 확인. 2025.02.20. 일부 시정 뒤에도 무단증축이 미시정으로 남아 있으므로 시정 가능성·비용·행정상 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 125,000,000원이 시세보다 낮다고 판단할 실거래 근거는 없습니다. 오피스텔 동일 조건의 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당구조 확인. 신건 기준 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 141,075,341원 전액이 미배당으로 계산됩니다. 확약의 적용범위와 권리관계가 최종 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력과 건축물 상태
표면적으로는 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 인수형으로 보이지만, 이 사건은 매각물건명세서의 포기·말소 동의 때문에 결론이 달라집니다. 신건 기준 원칙상 부족분 2,550,000원은 존재하지만, 해당 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 곧바로 좋은 입찰물건이 되는 것은 아닙니다. 현장조사에서 임대관계와 내부를 확인하지 못했고, 무엇보다 건축물대장상 무단증축이 미시정으로 남아 있습니다. 또한 실거래 시세 비교 근거가 없어 현재 125,000,000원이 싼지 비싼지도 판단을 보류해야 합니다. 권리 인수는 확약 전제하에 해소, 물건 하자와 가격 검증은 아직 남아 있다는 것이 이 사건의 핵심입니다.
