의정부지방법원 2026타경60034. 파주시 파주읍 연풍리 ‘동광모닝스카이아파트’ 102동 14층 1403호입니다. 감정평가상 주거용으로 방3·거실·주방·욕실2 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 14층입니다. 사용승인일은 2009.11.30.입니다. 현 소유자 이창준은 2020년 거래가 175,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 12월 파주연천축산업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024년 주식회사오케이저축은행 근저당 114,000,000원, 2025년 엔에이치농협캐피탈 가압류 9,101,901원, 우리카드 가압류 20,688,321원, 2026년 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족이 생기더라도 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483 동광모닝스카이아파트 102동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용(방3·거실·주방·욕실2 등) · 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 이창준 (2020.11.13. 소유권이전 · 거래가 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 102,312,510원 |
| 말소기준 | 2020.12.04. 근저당권 · 파주연천축산업협동조합 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 있는지와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다. 현재 자료에서 산정된 매수인 인수액은 0원이며, 보증금 인수형으로 판단할 근거는 없습니다.
| 점유·임차 확인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 산정 0원 |
② 가격 판단 — 최근 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가는 181,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 181,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 181,000,000원으로 봅니다.
다만 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세와 같은 비교 자료가 없어, 감정가 181,000,000원이 현재 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 없습니다. 등기부에는 현 소유자가 2020년 175,000,000원에 취득한 기록이 있으나, 이를 2026년 현재의 시세로 간주할 수는 없습니다. 따라서 신건 가격만 보고 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 9,101,901원 | 9,101,901원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 20,688,321원 | 6,564,099원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 191,790,222원 중 177,666,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 14,124,222원입니다. 미배당은 주식회사우리카드 채권에서 발생합니다. 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 세경고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 중간 규모의 아파트 단지이고, 외곽에는 단독주택·학교·임야가 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 연풍로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 15층 건물 중 14층 1403호이며, 2009.11.30. 사용승인됐습니다. 도시가스보일러 개별난방, 승강기 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육 제한구역·상대보호구역이며, 토지거래 계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2020.12.04. 파주연천축산업협동조합 근저당이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 181,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 144,800,000원, 2회 유찰 가격은 115,840,000원입니다. 다만 각 가격의 적정성은 최신 시세와 비교해야 판단할 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차의 미배당 14,124,222원은 채권자 측 부족액이며 매수인의 인수액으로 계산되지 않습니다.
- 토지거래 허가구역. 감정평가상 토지거래 계약에 관한 허가구역이므로, 입찰·취득과 관련한 적용 여부와 절차를 사전에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 현재 회차에서 채권 미배당 14,124,222원이 발생하지만 이는 매수인이 떠안을 금액으로 계산되지 않습니다.
다만 권리의 단순함이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 신건 최저가와 실질취득금액은 모두 181,000,000원인데, 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”입니다. 입찰 판단의 핵심은 최신 시세 확인과 점유관계 최종 대조입니다.
