의정부지방법원 2026타경60063. 파주시 파주읍 연풍리 동광모닝스카이아파트 102동 1층 104호입니다. 현재 소유자는 정영수이고, 2019.01.16 소유권이전과 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 132,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.13 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 데이터상 경매 매수인이 인수하는 권리는 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 206,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기 구조는 단순하지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “권리가 깨끗하다”와 “가격이 싸다”는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483 동광모닝스카이아파트 102동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제102동 제1층 제104호 |
| 소유자 | 정영수 (2019.01.16 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 102,162,880원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.16 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 기업은행 근저당
과거 등기 중 부안수산업협동조합 근저당, 한화손해보험 근저당, 신탁등기, 파주시 압류, 삼성카드 가압류는 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 2019.01.16 설정된 중소기업은행 근저당 132,000,000원이고, 2026.01.13 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저가는 206,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 데이터에는 동일 단지 또는 인근 실거래 비교값이 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 기준으로 한 시세 판단을 할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서는 신건 206,000,000원의 가격 메리트에 가점을 줄 근거가 없습니다.
회차별로는 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 가격이 시장 시세보다 낮은지는 별도의 실거래 확인이 전제돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,316,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 132,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 70,316,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 70,316,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 29,692,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 2,805,760원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 채권최고액보다 낮아져 미배당 2,805,760원이 발생하지만, 데이터상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 연풍초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상15층 건물의 102동 1층 104호이며, 위생·급배수·전기·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고가 완만한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남동측 단지내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·교육환경 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없어 206,000,000원이 시장가보다 유리한지 판단할 수 없습니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 먼저 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.01.16 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 206,000,000원, 1회 유찰 164,800,000원, 2회 유찰 131,840,000원으로 회차별 자금 규모가 달라집니다.
- 토지이용 규제 확인. 감정요항표상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 2019.01.16 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 과거 신탁·압류·가압류·선행 근저당도 이미 말소됐습니다. 다만 현재는 신건 206,000,000원이고 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 시세 확인 전 보류. 신건 가격이 실제 시장가보다 유리한지를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
