의정부지방법원 2026타경60109. 고양시 일산서구 대화동 힐스테이트일산 102동 2층 202호입니다. 소유자 신인철은 2021.06.30. 소유권을 이전받았고 거래가액은 835,000,000원으로 등기됐습니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 798,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
2026.01.23. 현대해상화재보험 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.04.07. 주식회사 광주은행의 32,420,814원 가압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 이전에 있던 고양시 압류와 경기도고양시일산서구 압류는 각각 이미 해제·말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60109 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2701 힐스테이트일산 102동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) 1개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 47층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 신인철 · 2021.06.30. 소유권이전 · 거래가액 835,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 612,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험 주식회사 / 693,529,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2021.06.30. 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 798,000,000원이며 채무자는 신인철입니다. 경매개시결정과 광주은행 가압류는 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 현재는 ‘싸다’고 말할 근거가 부족하다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 612,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 소유자의 2021년 등기상 거래가액은 835,000,000원이지만, 과거 취득가격은 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 근거가 없으므로, 감정가 612,000,000원이 현재 시장가보다 높은지 낮은지는 판정하지 않습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 612,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,520,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 798,000,000원 | 603,480,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 32,420,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,520,000원을 제외한 603,480,000원이 현대해상화재보험주식회사에 배당되고, 광주은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 전체 미배당액은 226,940,814원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 킨텍스역 남서측 인근으로 상업·업무시설, 아파트단지, 공원이 혼재하고 인근에 킨텍스전시장이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 용이하며 인근에 버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 1개호로 이용 중입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 업무시설 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,586,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 사건 용도는 아파트, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기·건축물대장·매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 임대·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 전입·점유관계를 확인한 뒤 명도 가능성을 판단하세요.
- 말소기준 확인. 2021.06.30. 현대해상화재보험주식회사 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정과 광주은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 검증. 현재 회차는 감정가 100%인 612,000,000원입니다. 최근 실거래·최신 거래를 확인하기 전까지 싸다고 전제하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당액은 226,940,814원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 별개로 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 확인 없는 신건 입찰은 금물”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.30. 현대해상화재보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심 확인사항은 권리보다 용도와 임대관계입니다. 사건 용도는 아파트인데 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며 임대관계는 미상입니다. 또 현재 최저가 612,000,000원을 객관적으로 비교할 최근 실거래 근거가 없어 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 용도·점유·현재 시세 확인 후 입찰가를 정해야 하는 신건”입니다.
