의정부지방법원 2026타경60210. 파주시 야당동 펠릭스 제1동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 구정옥은 2023.11.22. 매매를 원인으로 거래가액 438,000,000원에 취득했고, 2023.12.19. 소유권이전과 함께 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 398,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 고재유 근저당 120,000,000원, 2025년 근로복지공단 가압류 42,839,530원, 국세·건강보험·파주시·차량등록사업소 압류가 순차적으로 붙었습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후이므로 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60210 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 124-4 펠릭스 1동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·다용도실·드레스룸·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상4층 중 제1층 102호 · 사용승인 2022.09.23 |
| 소유자 | 구정옥 · 2023.11.22. 매매 · 거래가액 438,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 346,262,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022년 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2023.12.19. 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 구정옥 앞으로 소유권이전이 이뤄지고 경기남부수산업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이후의 고재유 근저당과 가압류·압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 가격 판단 — 과거 취득가는 있지만 최근 시세 검증이 없다
등기부에는 현재 소유자가 2023.11.22. 이 물건을 438,000,000원에 매수한 기록이 있습니다. 현재 감정가 374,000,000원은 그 거래가액보다 64,000,000원 낮습니다. 그러나 과거 한 건의 취득가액은 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
펠릭스1동은 8세대, 사용승인일은 2022.09.23이며, 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 현재 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 메리트 점수를 부여하기 어렵습니다. 신건 3.74억원은 실거래 대조 후에야 적정 여부를 판단할 수 있는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 398,400,000원 | 367,964,000원 |
| 2. 근저당 · 고재유 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 42,839,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 채권최고액·청구금액 기준 추정입니다. 현재 회차에서 총 채권 561,239,530원 중 367,964,000원이 배당되고, 미배당은 193,275,530원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 374,000,000원 | 367,964,000원 | 193,275,530원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 299,200,000원 | 294,211,200원 | 267,028,330원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 239,360,000원 | 235,208,960원 | 326,030,570원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가도 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 붙는 구조가 아닙니다. 주어진 배당 시나리오에서는 1회·2회 유찰 후에도 매수인 인수액 0원이 유지됩니다. 다만 유찰이 반복될수록 채권자의 미배당만 193,275,530원 → 267,028,330원 → 326,030,570원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 남동측 근거리. 자연취락·공동주택·소규모 공장·물류창고·농경지가 혼재하며, 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 있습니다. 공동주택으로서 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 규모. 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지·일부 타일, 샷시창호이며 급배수·위생·상하수도·도시가스 개별난방·화재경보기·승강기설비 등을 갖췄습니다.
- 토지. 538.0㎡ 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 북측으로 폭 약 4~5m 포장도로가 개설되어 있습니다. 공시지가는 801,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 펠릭스1동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 입찰 전 인근 유사 다세대의 실제 거래가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대열람·점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 배당 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 비교 실거래가가 없어 신건 374,000,000원을 싸다고 볼 근거가 없습니다. 인근 유사 면적·연식 다세대 실거래를 직접 대조해야 합니다.
- 채권자 명칭 대조. 말소기준 근저당권자는 경기남부수산업협동조합으로, 경매개시결정 등기에는 채권자가 경기수산업협동조합으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 원본 기록으로 관계를 확인하는 편이 안전합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래계약 허가구역 등 해당 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구 내용을 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격”
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.19. 경기남부수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 이것만으로 안전한 입찰가격이 정해지는 것은 아닙니다. 감정평가서의 임대관계가 미상이고, 현재 가격과 대조할 최근 실거래도 확인되지 않습니다. 또한 8세대 다세대라는 물건 특성상 가격 검증을 넓게 해야 합니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 낮지만, 점유·세금·시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
