부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경502311 · 대전지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 16.873㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

65,000,000원 6,500만 감정가 70,000,000원

감정가의 92% 2026-07-09 낙찰

최저매각가 49,000,000원 최저가 대비 +32%

낙찰일

07-09 낙찰 완료

대전지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

490만원

최저가의 10% · 4,900,000원

감정가 대비

▼ 7.1% 싸게 매수

감정가 7,000만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차보증금 6,500만원 중 미배당 인수 위험이 핵심인 물건입니다.

가격 최저가 49,000,000원이지만 실질취득은 인수액 포함 66,282,000원 수준
자금 입찰보증금 약 4,900,000원 · 예상 인수액 17,282,000원
리스크 김채은 임차권은 대항력·우선변제권 존재, 잔액 인수 주의

한 줄 평 권리 구조에서 가장 중요한 것은 임차권입니다. 김채은 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 현재 회차에서는 배당 부족분 17,282,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.

감정가

70,000,000원

기준가격

최저가

49,000,000원

1회 유찰

실질취득

66,282,000원

낙찰가+인수액

인수액

17,282,000원

임차보증금 잔액

대전지방법원 2025타경502311 사건은 대전 유성구 봉명동 힐링타운 903호입니다. 공부상 공동주택(아파트:도시형생활주택)이며 전용면적은 16.873㎡입니다. 소유자는 송규복이며, 핵심 권리는 을구 순위 5번 주택임차권자인 김채은입니다.

물건 개요

소재지	대전광역시 유성구 봉명동 629-1 9층903호
물건종류	아파트(도시형생활주택) · 전용 16.873㎡
소유자	송규복
감정가 / 최저가	70,000,000원 / 49,000,000원
신청채권자 / 청구	김채은 / 65,000,000원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

⚠️ 매수인 인수 위험 김채은 임차인은 2023.02.16 전입, 2023.02.08 확정일자를 갖춘 임차권등기권자입니다. 우선변제권 행사 후 배당 부족분이 발생하면 매수인이 잔액을 인수합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김채은	65,000,000원	有	有	인수 가능

임차권등기명령에 따른 권리이며 매각물건명세서상 배당 부족 시 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 매각가 49,000,000원 기준 부족분은 17,282,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

힐링타운 동일 면적 최근 거래는 65,000,000원~70,000,000원이며 최근 12개월 평균은 68,750,000원입니다.

구분	금액
최근 거래 최저	65,000,000원
최근 12개월 평균	68,750,000원
최신 거래	65,000,000원
실질취득 예상	66,282,000원

배당분배

감정가/실질취득 vs 실거래

④ 예상 배당표

항목	배당액
집행비용	1,282,000원
임차인 김채은 우선변제	47,718,000원
김용주 가압류	0원
경매개시결정 김채은	0원

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 49,000,000원만 보고 판단하지 말고 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득가를 기준으로 검토해야 합니다.
대항력 임차권 잔액 인수 여부를 매각물건명세서와 배당표로 재확인해야 합니다.
임차인 김채은이 권리자와 동일인으로 표시된 점은 가장임차인 가능성 검토가 필요합니다.
최근 거래 평균 68,750,000원 대비 실질취득 부담이 크게 낮지 않아 가격 메리트는 제한적입니다.

맺으며 — “최저가보다 인수액이 중요하다”

이 물건은 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 있는 임차권이 존재합니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 함께 발생하기 때문에 매수인의 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다. 권리 검토의 핵심은 임차보증금 잔액이며, 가격 판단 역시 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 남는다 — 대전 봉명동 힐링타운 903호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수액이 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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