의정부지방법원 2026타경70808. 경기도 양주시 백석읍 복지리 ‘포레나’ 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사(수탁자)입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2025.06.30 접수된 성수2가1동새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 5,000,000원입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.
다만 권리관계가 단순하다고만 보기는 어렵습니다. 같은 2025.06.30에 박성진 명의 소유권이전, 성수2가1동새마을금고 근저당, 우리자산신탁주식회사 명의 신탁이 접수번호 순으로 이어집니다. 특히 등기에는 이 부동산에서 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기되어 있습니다. 감정평가 현장조사에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 상태 확인을 별도로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70808 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 231-16 포레나 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 백석읍 양주산성로574번길 31-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 사용승인일 | 2023.03.23 |
| 현재 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성수2가1동새마을금고 / 233,128,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.06.30 근저당
임차인 없음. 별도의 임차인 권리신고 내역은 제시되지 않았고, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유원인은 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 339,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 339,000,000원으로 유찰 0회의 신건입니다. 배당 시나리오상 매수인이 추가로 인수하는 금액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 339,000,000원입니다.
다만 이 물건에 직접 대응하는 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮다는 식의 가격 메리트 평가는 할 수 없습니다. 전체 7세대인 ‘포레나’의 사용승인일은 2023.03.23이며, 현재 자료에서 확인되는 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 이 수치만으로 현재 최저가의 적정성을 판단하는 것도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 339,000,000원 | 0원 | 328,454,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 271,200,000원 | 0원 | 261,603,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 216,960,000원 | 0원 | 208,122,560원 |
③ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,546,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 성수2가1동새마을금고 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 328,454,000원 |
현재 회차 가정에서는 등기상 성수2가1동새마을금고 근저당 채권최고액 5,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2023.03.23입니다.
- 입지. 백석중학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 교육시설, 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 664.0㎡, 공시지가는 505,600원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 승강기설비, 도시가스 보일러 난방, 위생·급배수 및 화재탐지·경보기 설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모이므로 실제 매수층과 거래가격은 인근 유사 다세대 실거래를 별도로 대조해 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2025-179933호에서 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 별도 임차인은 없지만 현장조사 당시 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 현재 점유자와 점유원인을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 청구액 차이 대조. 신청채권액 233,128,232원과 이 부동산의 등기상 근저당 채권최고액 5,000,000원 간 차이를 경매신청서·채권계산서 등 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가 제시되지 않았으므로 감정가 339,000,000원이나 유찰 후 금액만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조 및 위치 확인이 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 등에 의존했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 신탁과 점유 확인이 먼저
이 물건의 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 339,000,000원이고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준도 2025.06.30 성수2가1동새마을금고 근저당으로 특정됩니다.
하지만 현재 소유권이 우리자산신탁주식회사에 신탁되어 있고, 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구합니다. 여기에 감정평가 당시 임대관계가 미상이었으며 신청채권액 233,128,232원과 이 부동산의 등기상 채권최고액 5,000,000원 사이에도 큰 차이가 있습니다. 따라서 결론은 “배당상 인수는 0원, 신탁원부·점유·신청채권 구조 확인 후 입찰 판단”입니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없는 만큼 신건 339,000,000원을 가격상 유리하다고 평가할 근거도 없습니다.
