의정부지방법원 2026타경70865. 포천시 선단동 파밀리아 103동 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 매각물건명세서 비고에도 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 박현유이며 2024.05.21 매매를 원인으로 2024.06.12 398,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 경기수산업협동조합 앞으로 채권최고액 342,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.01.23 현대카드 주식회사 가압류 6,966,631원이 들어왔고, 2026.05.12 경기수산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70865 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 655-4 파밀리아 103동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 삼육사로 2136-27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 3층 302호 |
| 면적 / 규모 | 73.14㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2023.01.04 |
| 소유자 | 박현유 · 2024.05.21 매매 · 거래가액 398,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 295,255,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2023.01.27 이종례 명의 소유권보존 뒤 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁등기는 2024.06.12 말소됐습니다. 같은 날 박현유에게 소유권이전된 뒤 경기수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 2024.06.12 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 현대카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 98.0%지만 표본은 1건
파밀리아103동의 대상 면적은 73.14㎡로 매칭됐습니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2024.05, 3층, 398,000,000원 한 건입니다. 전체 평균·최저·최고와 최근 12개월 평균이 모두 이 거래 한 건의 398,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 73.14㎡ | 3 | 398,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.14㎡ | 1건 | 398,000,000원 |
현재 최저매각가 390,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 398,000,000원의 98.0%입니다. 수치상 최근 거래보다 낮지만, 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 해당 거래 역시 현재 소유자의 2024.05 취득 거래와 동일한 금액이므로, 가격 판단의 근거가 충분히 넓지는 않습니다. 추세 수치도 별도로 확인되지 않아 상승·하락 방향을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 1. 근저당 · 경기수산업협동조합 | 342,000,000원 | 342,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,966,631원 | 6,966,631원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,773,369원 |
390,000,000원 매각 가정에서는 채권자 총 청구 348,966,631원이 전액 배당되고, 소유자에게 34,773,369원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 312,000,000원 | 42,134,631원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 249,600,000원 | 103,661,031원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 312,000,000원, 2회 유찰 시 249,600,000원으로 내려갑니다. 이때 채권자 측 미배당액은 각각 42,134,631원, 103,661,031원으로 증가하지만, 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 295,255,360원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 선단동행정복지센터 북서측 인근으로, 공동주택단지·일반주택·공장·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 2023.01.04이며, 승강기·난방·위생·상하수도 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 공동주택 건부지이며 토지면적은 599.0㎡, 공시지가는 351,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 파밀리아103동 총 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 재확인하세요.
- 가격 표본. 398,000,000원 실거래 1건만으로 최근 시세가 형성돼 있습니다. 최저가 390,000,000원이 98.0%라는 수치만으로 충분한 할인이라고 단정하지 마세요.
- 권리 원본. 2024.06.12 경기수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 현대카드 가압류와 경매개시결정이 소멸하는지 등기사항전부증명서 원본과 다시 대조하세요.
- 도시형생활주택. 사건 분류는 아파트지만 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 공동주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다. 이용·환금성 판단은 이 용도 특성을 기준으로 하세요.
- 주소. 감정평가 기타참고사항에는 제시목록상 도로명주소가 동두천시로 등재된 반면, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에는 포천시 삼육사로 2136-27로 등재돼 있다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 양호, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.12 경기수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 최저가 390,000,000원으로 최근 확인 거래 398,000,000원의 98.0%이므로 수치만 보면 아래에 있지만, 비교 가능한 동일 면적 거래가 단 1건이라는 점이 핵심입니다. 따라서 권리는 양호하지만, 신건 가격의 매력은 실거래 표본 부족을 감안해 보수적으로 판단할 물건입니다.
