의정부지방법원 2026타경70946. 양주시 옥정동 ‘양주옥정신도시한신더휴’ 107동 3층 304호, 전용 84.9592㎡ 아파트입니다. 감정 이용상태도 방3·거실·주방/식당·욕실 겸 화장실2·다용도실·실외기실·대피공간·발코니·현관을 갖춘 아파트로 확인됩니다. 2023년 사용승인된 28층 건물 중 3층이며, 소유자 김영민은 2023.08.08 소유권을 이전받았습니다.
권리구조의 기준점은 2023.08.08 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 356,400,000원입니다. 이후 정원철 근저당권 60,000,000원, 주식회사마니커 근저당권 127,000,000원, 미래크레디트대부 가압류 18,430,766원, 서울보증보험 가압류 8,087,900원과 경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 매수인이 승계할 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 938 양주옥정신도시한신더휴 107동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9592㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 겸 화장실2 · 28층 중 3층 |
| 소유자 | 김영민 (2023.08.08 소유권이전 · 거래가액 350,290,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 434,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 105,835,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2023.08.08 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 제공된 등기 권리판정에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.12.16에는 해당 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기도 존재합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 1.3% 높다
같은 단지 ‘양주옥정신도시한신더휴’ 전용 84.94~84.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 428,500,000원, 최신 거래는 2026.09의 422,000,000원입니다. 현재 최저가 434,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 14 | 422,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 21 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 21 | 445,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 24 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 24 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 10 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 28 | 425,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 428,500,000원 |
거래 범위는 420,000,000원~445,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 428,500,000원입니다. 신건 최저가이자 실질취득가는 434,000,000원으로 평균보다 5,500,000원 높습니다. 최신 거래 422,000,000원과 비교하면 차이는 12,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,740,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 356,400,000원 | 356,400,000원 |
| 2. 근저당 · 정원철 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사마니커 | 127,000,000원 | 10,860,000원 |
| 4. 가압류 · 미래크레디트대부 | 18,430,766원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 8,087,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 569,918,666원 중 예상 배당액은 427,260,000원이며, 미배당은 142,658,666원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 434,000,000원 | 427,260,000원 | 142,658,666원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 347,200,000원 | 341,539,200원 | 228,379,466원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 277,760,000원 | 273,071,360원 | 296,847,306원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 434,000,000원보다 유찰 후 최저가가 낮아지는 구조가 명확합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연푸른초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 중 3층이며 사용승인일은 2023.04.19입니다. 급배수·위생·화재탐지·옥내소화전·난방·엘리베이터·도시가스·지하주차장 시설이 있습니다.
- 단지. 양주옥정신도시한신더휴는 767세대이며 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·옥정지구 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당하고, 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 434,000,000원은 최근 12개월 평균 428,500,000원보다 높고 최신 거래 422,000,000원보다도 높습니다. 신건 가격을 할인 매수로 해석하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차별 최저가는 1회 유찰 시 347,200,000원, 2회 유찰 시 277,760,000원입니다. 현재가와 유찰 후 가격 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2025.12.16 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 관리비 체납과 조세 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 다릅니다. 실질취득가 434,000,000원은 최근 12개월 평균 428,500,000원의 101.3%이고, 최신 거래 422,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다. 현재 회차를 ‘시세보다 저렴한 경매’로 평가하기 어렵습니다. 권리 안전성은 장점이지만, 이 사건의 실제 승부처는 신건에 응찰하느냐보다 시세와 회차별 최저가를 어디까지 맞춰 보느냐입니다.
