의정부지방법원 2026타경70946. 경기도 양주시 옥정동의 양주옥정신도시한신더휴 107동 304호입니다. 전용면적 84.9592㎡의 아파트로, 2023.04.19 사용승인을 받은 767세대 단지에 속합니다. 이 물건은 최초 감정가 434,000,000원에서 한 차례 유찰되어 303,800,000원에 입찰할 수 있는 회차입니다. 실거래 표본과 비교하면 가격 측면의 여유가 눈에 띕니다.

권리관계는 단순한 한 건의 대출만으로 끝나지 않습니다. 2023년 농협은행 근저당을 시작으로 정원철·주식회사마니커의 후순위 근저당, 미래크레디트대부·서울보증보험의 가압류, 그리고 별도의 경매개시결정이 이어졌습니다. 그러나 2023.08.08 농협은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 원근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실도 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리 소멸

말소기준은 2023.08.08 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 356,400,000원이며, 2025.12.16 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 지위를 승계한 것으로, 말소기준권리의 원래 설정 순위가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

그 뒤에 설정된 정원철 근저당 60,000,000원, 주식회사마니커 근저당 127,000,000원, 미래크레디트대부 가압류 18,430,766원, 서울보증보험 가압류 8,087,900원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 주식회사마니커와 농업협동조합자산관리회사의 경매개시결정도 매각 후 매수인에게 별도의 금전채무로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 71%, 가격 경쟁력 확보

같은 단지인 양주옥정신도시한신더휴의 전용 약 84.94~84.96㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 427,833,333원이며, 최신 2026.10 거래는 422,000,000원입니다. 최저매각가 303,800,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다.

최근 실거래는 420,000,000원~445,000,000원 범위에서 형성됐습니다. 현재 최저매각가 303,800,000원은 최근 평균의 71.0%이며, 평균보다 124,033,333원 낮습니다. 최신 거래 422,000,000원과 비교해도 118,200,000원 낮아, 실거래 기준으로 가격 경쟁력이 확인됩니다.

다만 거래 표본은 8층부터 28층까지인 반면 경매 대상은 3층입니다. 층별 가격 차이와 내부 상태를 반영하지 않은 평균 비교이므로, 이 차액 전부를 실제 매입이익으로 해석해서는 안 됩니다. 입찰 경쟁으로 낙찰가가 상승할 가능성도 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)

현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 5,053,200원을 제외한 298,746,800원이 선순위 근저당권 배당에 배정됩니다. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태이므로 실제 배당권리자는 승계관계와 배당절차에 따라 확정돼야 합니다.

채권최고액 등을 기준으로 한 전체 채권 합계는 569,918,666원, 예상 배당액은 298,746,800원, 미배당 합계는 271,171,866원입니다. 주식회사마니커의 이 사건 청구액 105,835,000원에 대해서도 해당 회차의 예상 배당은 0원으로 산정됩니다.

배당표는 채권최고액 및 제공된 추정 집행비용을 기준으로 한 단순 예상입니다. 실제 피담보채권액, 배당요구, 조세채권, 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 후순위 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 동일

추가 유찰 시 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리구조를 기준으로 매수인 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 선순위 임차인 등 별도 인수권리가 확인되지 않는다는 전제입니다. 최저가가 더 낮아지는 것과 실제 낙찰 가능성은 별개이며, 가격 경쟁력이 있는 현재 회차에서도 점유관계 확인은 필수입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 연푸른초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 28층 중 3층입니다. 2023.04.19 사용승인 건물로 급배수·위생설비, 난방설비, 엘리베이터, 도시가스 및 지하주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·옥정지구 지구단위계획구역· 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 1,190,000원/㎡이며, 학교보호구역과 기타 토지이용 제한사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 단지 북서측으로 폭 약 15m, 북동측으로 폭 약 12m 포장도로와 접합니다.
• 환금성. 767세대 단지에서 최근 12개월 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 대상은 3층으로, 실거래 표본의 층과 차이가 있으므로 매도 시 예상가격은 개별 층·향·상태를 반영해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 차이가 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 전입세대, 매각물건명세서를 대조하고 선순위 임차인·점유자 존재 여부를 확인하세요.
• 권리 이전 확인. 농협은행 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기와 각 경매개시결정의 관계를 원본으로 대조하세요.
• 낙찰가 상한. 최근 실거래 평균 427,833,333원, 최신 거래 422,000,000원 및 대상의 3층 조건을 함께 고려해 입찰가를 정하세요.
• 배당 미수액 오해 금지. 채권 미배당액 271,171,866원은 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 단, 별도 인수권리 확인은 필요합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 212,660,000원, 3회 유찰 시 148,862,000원의 가격 시나리오를 참고하되 실제 추가 유찰을 전제하지 마세요.
• 관리비·인도비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 실제 점유자 인도 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·최신 실거래 자료를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격, 점유 확인이 마지막 관문”

이 물건의 가장 큰 장점은 1회 유찰 후 형성된 가격입니다. 감정가 434,000,000원에 비해 최저가가 303,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 427,833,333원과 최신 거래 422,000,000원을 모두 의미 있게 밑돕니다. 단순한 감정가 할인에 그치지 않고, 실거래 기준에서도 가격 경쟁력이 있는 구간입니다.

권리 역시 2023.08.08 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당 미수액이 크더라도 그 자체가 낙찰자의 채무로 이전되지는 않습니다. 그러나 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있어 완전히 무위험한 물건이라고 단정할 단계는 아닙니다.

결론은 가격 경쟁력 양호, 등기상 권리 정리 가능, 점유 검증 필수. 선순위 임차관계와 실제 점유에 문제가 없고 3층의 개별 가격조건이 허용할 만하다면, 현재 회차부터 검토할 가치가 있는 아파트입니다. 핵심은 낮아진 최저가를 실제 매입이익으로 연결하기 위해 낙찰가 상한과 예상 추가비용을 함께 관리하는 것입니다.