🏷️ 신건 160,000,000원 📊 최근12개월 평균 161,928,571원 📉 최근 추세 -7.7% 🛡️ 매수인 인수 0원

의정부지방법원 2026타경70987. 양주시 백석읍 복지리 ‘동화은하수큰마을제1지구장미마을아파트’ 104동 1층 102호입니다. 이용상태는 아파트, 비교된 동일면적은 전용 84.94㎡입니다. 현재 소유자는 이윤수로 확인되며, 권리분석의 기준점은 2009.04.01 설정된 의왕새마을금고 근저당권 162,500,000원입니다. 이후 문준식 근저당권 60,000,000원, 문준식 전세권 5,000,000원, 길준철 가압류 9,000,000원 및 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 임대미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 전세권자 문준식의 전세금 5,000,000원은 존재하지만 2022.05.10 설정된 후순위 전세권으로, 배당표에서는 배당액 0원·미배당으로 계산되어도 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 을구 11번 의왕새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 162,500,000원이고 설정일은 2009.04.01입니다. 그 이후 현존하는 을구 14번 문준식 근저당권, 을구 15번 문준식 전세권, 갑구 17번 길준철 가압류와 갑구 18번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 조금 낮아도 하락 추세를 봐야 한다

동화(장미마을) 동일면적 84.94㎡ 거래는 12건이 비교돼 있습니다. 전체 12건 평균은 167,541,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 구간을 우선해 보는 것이 중요합니다. 최근 12개월 7건 평균은 161,928,571원이고, 신건 최저가 160,000,000원은 그 평균의 98.8%입니다.

그런데 최신 거래인 2026.07 거래가는 140,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -7.7%입니다. 따라서 전체 12건 평균 대비 최저가가 95.5%라는 수치만 보고 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다. 최근 시장은 하락 방향이고 최신 거래가 신건 최저가보다 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

채권총액 236,500,000원 중 156,960,000원이 배당되고, 미배당액은 79,540,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차별 배당 여력 — 유찰돼도 인수는 0원

유찰될수록 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 그 미배당이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니라 모든 회차에서 인수액 0원으로 계산됩니다. 현재 경매 신청 관련 청구액은 44,800,341원이지만, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 은봉초등학교 북측 인근이며, 주위는 대단지 아파트와 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕이며, 도시가스 바닥난방, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 사다리 평지이며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.
• 공시지가. 651,900원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 단지. 동화(장미마을) 443세대, 사용승인 기준일은 1999.02.27입니다. 동일면적 최근 거래는 140,000,000원부터 190,000,000원까지 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준은 최근 시세로. 전체 12건 평균 167,541,666원보다 최근 12개월 평균 161,928,571원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해서 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교가 -7.7%입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 98.8%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
• 1층 조건 확인. 본건은 104동 1층 102호이고, 비교 실거래 표본은 여러 층으로 구성돼 있으므로 개별 호수 상태와 조건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 전세권 확인. 문준식의 전세권 5,000,000원이 등기돼 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시돼 있고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
• 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표는 임대미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계를 매각 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 배당 전제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세 확인이 먼저

이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2009.04.01 의왕새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 현존 권리들이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인은 없으며, 현재와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 신건 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 161,928,571원의 98.8%로 거의 비슷한 수준이고, 최신 거래는 140,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -7.7%인 만큼, 전체 평균 167,541,666원보다 싸다는 이유만으로 신건 가격을 매력적으로 평가하기는 어렵습니다. 권리 위험은 낮지만, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.