의정부지방법원 2026타경70998. 경기도 의정부시 호원동 르네상스시티 1동 12층 1209호 아파트입니다. 감정평가상 현황도 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물의 12층 호실입니다. 이 사건의 권리 핵심은 근저당이 아니라 한고은의 주택임차권입니다. 한고은은 2022.12.09. 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2023.01.05. 전입 및 점유를 시작했으며 임차보증금은 75,000,000원입니다.
등기상 임차권은 2025.12.31. 설정됐고, 강제경매개시결정은 2026.05.13.입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 다만 현재 최저가 77,000,000원 가정에서는 집행비용 1,786,000원을 제외한 뒤에도 임차보증금 75,000,000원이 전액 배당되어 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70998 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 12층 1209호 · 도로명 경기도 의정부시 평화로 137 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 15.64㎡ · 지하1층/지상13층 건물 내 12층 1209호 |
| 소유자 | 박연걸 · 2026.03.18. 매매 · 거래가액 75,000,000원 · 2026.03.19. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한고은 / 75,909,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 사용승인일 | 2017.01.17 |
| 단지 | 르네상스시티 · 176세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 봐야 한다
말소기준으로 제시된 권리는 2026.05.13. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 한고은은 2023.01.05. 전입·점유를 시작했고 2022.12.09. 확정일자를 갖췄으며, 2025.12.31. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 단순히 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라, 보증금 미배당분이 남으면 매수인에게 승계될 수 있는 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한고은 실제 임차인 1명 | 1동 1209호 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 전입·점유 2023.01.05 확정일자 2022.12.09 배당요구 2025.12.31 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 신건 77,000,000원은 최근 평균의 111.1%
르네상스시티 동일 면적 15.64㎡의 최근 거래 12건 평균은 69,333,333원입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 이 평균의 111.1%입니다. 최신 거래는 2026.07. 58,000,000원이고, 같은 달 95,000,000원 거래도 있어 개별 거래 편차가 큰 편입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 69,333,333원으로 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.64㎡ | 12건 | 69,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 한고은 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한고은 | 75,909,500원 | 214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 77,000,000원 가정에서는 임차보증금 75,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 75,909,500원 중 별도 배당은 214,000원으로 계산되고, 미배당액은 75,695,500원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 77,000,000원 | 0원 | 75,695,500원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 61,600,000원 | 14,908,800원 | 75,909,500원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 49,280,000원 | 27,007,040원 | 75,909,500원 |
이 표에서 가장 중요한 것은 최저가 하락과 인수액 증가가 동시에 일어난다는 점입니다. 현재 회차는 보증금 전액 배당이 가능하지만, 1회·2회 유찰 시에는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다. 그러므로 유찰 뒤 가격 판단 기준은 표시된 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 본 실질취득비용이어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 망월사역(1호선 경원선)이 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,195,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2017.01.17이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계는 확인되지 않았으나, 등기부와 매각물건명세서에는 한고은의 임차권이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 대조. 한고은의 임대차계약일 2022.12.09, 전입·점유일 2023.01.05, 임차권등기일 2025.12.31을 등기부·명세서 원본과 다시 맞춰야 합니다.
- 배당 전액변제 여부. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당으로 인수 0원이지만, 실제 배당에서 선순위 조세·비용이 달라지면 결과가 변할 수 있으므로 배당순위를 재확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 인수 14,908,800원, 2회 유찰 시 인수 27,007,040원이 발생합니다. 선순위 임차보증금이 있는 만큼 표시 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 임차권자와 신청채권자가 모두 한고은으로 표시되므로 경매신청채권의 원인과 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 69,333,333원, 최신 거래 58,000,000원에 비해 현재 최저가 77,000,000원은 높습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자·내부상태·관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 유찰 후엔 구조가 달라진다”
이 사건은 선순위 임차권이 있다는 사실만 보고 곧바로 위험물건으로 단정할 사건도, 현재 인수액 0원만 보고 안전하다고 끝낼 사건도 아닙니다. 신건 77,000,000원에서는 임차보증금 75,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 0원이지만, 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 69,333,333원의 111.1%입니다. 즉 현재는 권리보다 가격이 먼저 걸립니다.
반대로 유찰되어 매각가가 61,600,000원이나 49,280,000원으로 내려가면 겉보기 최저가는 싸지지만, 각각 14,908,800원과 27,007,040원의 임차보증금 인수가 발생합니다. 선순위 임차보증금이 매각대금보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 옮겨가는 구조이므로, 시세 비교도 반드시 실질취득 기준으로 해야 합니다. 결론은 “신건은 시세 이상, 유찰 후에는 선순위 임차보증금 인수까지 함께 계산”입니다.
