의정부지방법원 2026타경71001. 의정부시 금오동 현대아이파크 107동 13층 1303호, 전용 84.68㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유희순이고, 2018.03.17 매매를 원인으로 2018.05.23 소유권이전등기가 이뤄졌으며 거래가액은 327,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2022.05.04 농협은행주식회사 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 설정된 한울경매자산관리대부유한회사와 신선미의 근저당권, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계와 가격입니다. 박형설은 2018.07.25 전입해 현재 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 동시에 신건 최저가 443,000,000원은 최근 12개월 평균 381,333,333원뿐 아니라 최신 거래 385,000,000원과 최근 12건 최고 거래 405,000,000원보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71001 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 469-4 현대아이파크아파트 107동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.68㎡ · 20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 유희순 (2018.03.17 매매 · 거래가액 327,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한울경매자산관리대부 유한회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
말소기준은 2022.05.04 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2025.08.13 설정된 한울경매자산관리대부유한회사 65,000,000원 근저당과 신선미 65,000,000원 근저당, 2026.05.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박형설의 전입일은 2018.07.25로 말소기준보다 앞서므로 임차관계는 별도로 검토해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형설 | 2018.07.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
② 시세 비교 — 신건 4.43억은 최근 거래보다 높다
현대아이파크는 814세대, 2002.06.03 준공 단지입니다. 대상 면적 84.68㎡와 일치하는 최근 실거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 381,333,333원, 최신 거래는 385,000,000원입니다. 신건 최저가는 443,000,000원으로 최근 12개월 평균의 116.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.68㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 84.68㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.68㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.68㎡ | 7 | 391,000,000원 |
| 2026.06 | 84.68㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 2026.06 | 84.68㎡ | 15 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 84.68㎡ | 3 | 362,000,000원 |
| 2026.05 | 84.68㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.68㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.68㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 84.68㎡ | 13 | 399,000,000원 |
| 2026.04 | 84.68㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.68㎡ | 12건 | 381,333,333원 |
최근 12건은 360,000,000원~405,000,000원에서 거래됐습니다. 그런데 현재 최저매각가는 443,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 116.2%이고, 최신 거래 385,000,000원과 최근 최고 거래 405,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,830,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한울경매자산관리대부유한회사 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신선미 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,170,000원 |
위 시뮬레이션은 집행비용 6,830,000원과 등기상 채권 370,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여 66,170,000원이 발생하는 구조입니다. 그러나 박형설의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상이라 임차인 관련 배당이나 미배당 보증금은 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 인수액 확정으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의순초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경전철 경기도청북부청사역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조, 철골트러스 경사지붕 20층 건물 내 13층입니다. 도시가스 난방·승강기·소화전·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,903,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현대아이파크는 814세대, 2002.06.03 준공 단지이며 동일 84.68㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 현재 경매 신건 가격은 최근 거래 범위보다 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박형설 보증금 확인이 최우선. 전입일 2018.07.25가 말소기준 2022.05.04보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 신건 가격 메리트 없음. 최저가 443,000,000원은 최근 12개월 평균 381,333,333원의 116.2%이고 최신 거래 385,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰가와 실질취득비용을 분리. 1회 유찰 시 354,400,000원, 2회 유찰 시 283,520,000원이지만 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않으면 총취득부담 역시 확정되지 않습니다.
- 배당표 과신 금지. 등기상 채권 시뮬레이션에서는 370,000,000원이 전액 배당되지만, 임차인 권리관계에 따라 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 현장·원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임차관계 및 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “시세보다 높은 신건 + 선순위 전입 미상”
이 사건은 후순위 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2022.05.04 농협은행주식회사 근저당이고 이후 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 그보다 앞선 2018.07.25 박형설의 전입이 더 중요합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력과 미배당 보증금 승계 여부를 확정할 수 없고, 따라서 매수인의 실질취득액 역시 현재 단계에서는 443,000,000원에 미상 인수액이 더해질 수 있는 구조입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 381,333,333원, 최신 거래는 385,000,000원, 최근 최고 거래는 405,000,000원인데 신건 최저가는 443,000,000원입니다. 최근 시세보다 낮은 가격으로 권리위험을 보상받는 물건이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 먼저 박형설의 보증금과 실제 승계 여부를 확정하는 것입니다. 현 단계 평가는 가격 가점 없음·임차인 확인 필수입니다.
