의정부지방법원 2026타경71068. 양주시 옥정동 ‘양주옥정린파밀리에’ 101동 1103호 아파트입니다. 25층 건물 중 11층이고, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자 전형배는 2021.07.05 매매를 원인으로 2024.06.05 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 417,640,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당 361,900,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 인천신용보증재단·신한카드·서울보증보험의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 하나카드 가압류는 2026.01.21 이미 해제되어 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 및 명도 상태는 입찰 전 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71068 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 868 양주옥정린파밀리에 101동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.86㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니 · 25층 중 11층 |
| 소유자 | 전형배 · 거래가액 417,640,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 417,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 343,034,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.06.05 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 인천신용보증재단 가압류 30,993,792원, 신한카드 가압류 7,540,773원, 서울보증보험 가압류 4,692,750원과 2026.05.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.05 하나카드 가압류 7,866,102원은 2026.01.21 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 105.0%
양주옥정린파밀리에 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 단지는 2,049세대, 사용승인일은 2024.02.07이고, 비교 면적은 84.86㎡·84.96㎡입니다. 최근 12개월 평균은 397,208,333원, 최신 거래는 2026.09 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.86㎡ | 19 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 11 | 395,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 16 | 374,500,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 26 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 26 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 15 | 402,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 18 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 397,208,333원 |
실거래 범위는 374,500,000원~420,000,000원이고 평균은 397,208,333원입니다. 현재 최저매각가 417,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 최신 거래 400,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하기 어렵습니다.
제시된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 333,600,000원, 2회 유찰 시 266,880,000원입니다. 이 두 가격은 현재 신건보다 낮지만, 실제 유찰 여부는 확정할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,570,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 361,900,000원 | 361,900,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,993,792원 | 30,993,792원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,540,773원 | 7,540,773원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,692,750원 | 4,692,750원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,302,685원 |
현재 회차 417,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 405,127,315원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 5,302,685원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회암초등학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 택지개발지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 평화로 3번국도, 수도권제2순환고속도로 양주IC가 있습니다.
- 단지. 양주옥정린파밀리에 2,049세대, 사용승인일 2024.02.07인 아파트 단지입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(옥정지구)·택지개발지구·성장관리권역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,226,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 417,000,000원은 최근 평균 397,208,333원과 최신 거래 400,000,000원보다 높습니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 전제로 응찰하지 마세요.
- 회차 시나리오. 제시된 가격은 1회 유찰 시 333,600,000원, 2회 유찰 시 266,880,000원입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유자를 반드시 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 417,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 397,208,333원의 105.0%, 최신 거래 400,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건은 권리 문제보다 실제 점유 확인과 응찰가 관리가 승부처입니다.
