수원지방법원 2023타경34857. 양평군 용문면 화전리 일대의 기타 + 토지 사건으로, 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가 이용상태를 보면 기호2·6·7·8·13·14·20·22는 모두 단독주택으로 이용 중이고, 2023.03.20 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물들입니다. 이 가운데 등기자료에는 화전리 232-14 주건축물제5동, 소유자 주식회사엠에프건설이 확인됩니다.
표면적인 등기 흐름만 보면 2023.06.14 동호신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후 경매개시결정·양평군 압류·국 압류·후순위 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 다른 목록까지 묶여 매각되는 구조이고, 목록20의 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명세서에 적시돼 있습니다. 그래서 등기 후순위 소멸 여부만 보고 접근하면 핵심 위험을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경34857 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 화전리 232-36 |
| 용도 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호2·6·7·8·13·14·20·22 단독주택 이용 |
| 등기 확인 물건 | 경기도 양평군 용문면 화전리 232-14 주건축물제5동 · 소유자 주식회사엠에프건설 |
| 감정가 / 최저가 | 2,233,708,800원 / 2,158,615,200원 |
| 신청채권액 | 1,691,156,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘인수 가등기’가 더 중요하다
말소기준권리는 2023.06.14 동호신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,394,600,000원이고 공동담보목록 제2019-356호가 기재돼 있습니다. 2023.07.13 경매개시결정, 2023.07.14 양평군 압류, 2026.02.13 국 압류, 2024.10.04 주식회사우림종합건설 근저당권 300,000,000원 및 그 근저당권부채권에 대한 2026.08.05 장필선 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았으나 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 임차인 인수액이 확인된 사건은 아니지만, 현장 점유관계 자체를 확정적으로 단순화해서는 안 됩니다.
② 토지·건물 상태 — 일괄매각 안에 서로 다른 변수가 섞여 있다
- 이용상태. 기호2·6·7·8·13·14·20·22는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 2023.03.20 사용승인, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비와 LPG가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 목록15. 지상 LPG가스 스토리지탱크 1식은 매각에서 제외됩니다.
- 목록16. 공부상 지목은 임야이나 현황은 주거나지이며 건축자재 등이 적재돼 있습니다.
- 토지 자료. 지목 대 · 토지면적 420.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 213,300원/㎡로 확인됩니다.
입지는 경기도 양평군 용문면 화전리 예향마을 남동측 인근이고, 전원주택과 임야가 혼재하는 전원주택지대입니다. 차량 접근·출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,158,615,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,986,152원 |
| 1. 근저당 · 동호신용협동조합 | 2,394,600,000원 | 2,134,629,048원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우림종합건설 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 2,694,600,000원, 현재 회차 미배당은 559,970,952원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인의 금액 인수는 0원이지만, 목록20 가등기와 법정지상권 위험은 이 금액에 포함되지 않습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 금액인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 97% | 2,158,615,200원 | 559,970,952원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 77% | 1,726,892,160원 | 987,376,762원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 62% | 1,381,513,728원 | 1,329,301,409원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 시뮬레이션상 신청채권액 1,691,156,108원이 충족되는 것으로 표시되지만, 2회 유찰 시에는 충족되지 않습니다. 다만 낙찰가가 내려가도 목록20 가등기 인수 여부와 법정지상권 불명확성은 가격과 별개의 문제입니다. 낮은 최저가만으로 안전도가 개선되는 사건이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 예향마을 남동측 인근으로 전원주택과 임야가 혼재하는 전원주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 기본이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 다수 규제가 중첩됩니다.
- 철도 관련. 일부 기호는 철도보호지구에 포함되거나 일반철도에 저촉됩니다.
- 현황 차이. 목록16은 공부상 임야이나 현황 주거나지로 이용되고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록20 가등기 원인·성격 확인. 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결 가능성과 본등기 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오 검토. 명세서가 직접 소유권 상실 가능성을 적시하므로 단순 금액인수 0원 사건으로 평가하면 안 됩니다.
- 목록4·19 법정지상권 검토. 매각 제외 건물의 소유관계와 토지·건물 동일소유 여부, 성립 요건을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 제외 물건 확인. 목록15 LPG가스 스토리지탱크 1식은 매각 제외입니다.
- 세금 우선배당 확인. 양평군 압류와 국 압류가 있고, 당해세 해당 시 후순위 배당이 더 줄어들 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 각 목록별 토지규제 대조. 철도보호지구·일반철도 저촉·준보전산지 등은 목록별로 차이가 있으므로 일괄매각 전체를 한 필지처럼 보면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”이라는 숫자만 보면 위험하다
이 사건은 배당표만 보면 매수인의 금액 인수가 0원이고, 말소기준 이후 등기들도 대부분 소멸합니다. 하지만 결론은 안전형이 아닙니다. 목록20의 2023.05.10 소유권이전등기청구권 가등기는 매각물건명세서상 매수인 인수이고, 매매예약이 완결되면 소유권 상실 가능성이 명시돼 있습니다. 목록4·19의 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
따라서 이 물건은 최저가 2,158,615,200원이 감정가보다 낮다는 사실이나 금액 인수 0원만으로 접근할 사건이 아닙니다. 가등기의 법적 성격과 본등기 가능성, 매각 제외 건물과 법정지상권 관계를 해소하지 못한다면 낙찰가가 더 내려가더라도 권리 위험은 그대로 남습니다. 가격보다 먼저 권리의 존속 가능성을 끝까지 확인해야 하는 사건입니다.
