서울남부지방법원 2024타경4541. 구로구 개봉동 삼원아이빌 제2층 제202호로, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·현관·발코니 등을 갖춘 도시형생활주택입니다. 전유면적은 25.35㎡이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 제2층에 있습니다. 사용승인일은 2020.01.17이고 현재 소유자는 김정화입니다.
이 사건의 핵심은 6회 유찰도, 61,342,000원이라는 최저가도 아닙니다. 임차인 조수연은 2019.12.16 임대차계약을 체결하고 2019.12.22 점유를 시작했으며, 2020.02.06 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023.03.14 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 취득했기 때문에 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로1다길 33-3, 제2층 제202호 (개봉동, 삼원아이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전유 25.35㎡ · 방2·거실·주방·욕실·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제2층 · 사용승인 2020.01.17 |
| 소유자 | 김정화 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 61,342,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조수연 / 214,136,986원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 인수
등기상 말소기준은 2023.03.14 접수된 주택도시보증공사의 가압류 668,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 조수연의 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 임차권등기가 소멸하는 것과 보증금 채무가 사라지는 것은 별개입니다. 조수연은 말소기준보다 앞선 2020.02.06 전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이므로, 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조수연 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 전입 2020.02.06 확정 2020.02.06 배당요구 2024.01.05 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조수연 본인의 임차보증금 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 계약일은 2019.12.16이고, 최초 확정일자 보증금은 195,000,000원입니다. 2022.03.18 보증금 5,000,000원을 증액해 총보증금이 200,000,000원이 되었으며, 증액분의 확정일자는 2023.12.12입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 200,000,000원
현재 회차에서 임차인은 매각대금 61,342,000원 중 집행비용 1,504,156원을 제외한 59,837,844원을 우선 배당받습니다. 보증금 200,000,000원에서 이 배당액을 뺀 140,162,156원이 매수인 인수액입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 61,342,000원 | 140,162,156원 | 201,504,156원 |
| 7회 유찰 시 | 49,073,600원 | 152,209,725원 | 201,283,325원 |
| 8회 유찰 시 | 39,258,880원 | 161,847,780원 | 201,106,660원 |
다음 회차로 넘어가 경락대금이 낮아져도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 증가합니다. 7회 유찰 시 실질취득은 201,283,325원, 8회 유찰 시에도 201,106,660원입니다. 즉 이 사건은 최저가가 계속 내려가더라도 매수인의 경락대금과 보증금 인수액을 합친 금액이 약 200,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준, 면적 불일치 주의
삼원아이빌의 확인된 거래는 모두 전용 40.01㎡이고, 본건 전유면적은 25.35㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다. 확인된 최신 거래는 2023.05의 295,000,000원이며 최근 12개월 평균도 295,000,000원 1건입니다. 이전 거래는 2022.01의 330,000,000원, 2021.08의 319,000,000원으로, 최근 거래 흐름은 이전보다 9.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 40.01㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 40.01㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2021.08 | 40.01㎡ | 4 | 319,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.01㎡ | 3건 | 314,666,666원 |
현재 실질취득 201,504,156원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 295,000,000원의 68.3%입니다. 그러나 비교 거래의 면적이 40.01㎡로 본건 25.35㎡보다 크고, 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 68.3%라는 비율만 보고 본건이 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 거래 추세가 9.1% 하락한 점도 함께 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 61,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,504,156원 | - |
| 1. 임차인 조수연 보증금 | 200,000,000원 | 59,837,844원 | 140,162,156원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 아님 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 조수연 | 214,136,986원 | 0원 | 매수인 인수 아님 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 우선변제에 사용됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 강제경매 신청채권은 배당되지 않고, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세와 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 임차보증금 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개명초등학교 남측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원·하천 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 4~5m, 북측 약 3~4m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,534,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 삼원아이빌은 총 14세대이며 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 61,342,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 인수액을 합치면 201,504,156원입니다.
- 임차보증금 지급 증빙 확인. 조수연의 임대차계약서, 195,000,000원 및 증액분 5,000,000원의 실제 지급내역을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 214,136,986원의 청구 원인과 보증금 반환채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 배당액 재계산. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 말소 여부와 관련 의무를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 확인. 확보된 거래는 모두 40.01㎡로 본건 25.35㎡와 면적이 다릅니다. 본건과 유사한 면적·층의 거래 및 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 이전 거래보다 9.1% 낮아, 과거 전체 평균 314,666,666원만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “61,342,000원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 숫자는 최저가와 실질취득가가 전혀 다릅니다. 현재 최저가는 61,342,000원이지만, 대항력 임차인 조수연의 보증금 미배당액 140,162,156원을 인수하면 실제 부담은 201,504,156원입니다. 추가 유찰로 경락대금이 내려가도 인수액이 증가하여 실질취득은 계속 약 200,000,000원 수준에 머뭅니다.
실질취득은 확인된 최신 거래 295,000,000원보다 낮지만, 해당 거래는 본건보다 큰 전용 40.01㎡이고 거래 시점도 2023.05입니다. 최근 거래 추세는 9.1% 하락했으며, 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 확인 과제도 있습니다. 따라서 결론은 최저가 착시를 제거한 뒤 임대차 실체와 동일면적 시세를 먼저 검증해야 하는 고난도 물건입니다.
