서울남부지방법원 2024타경4541. 구로구 개봉동 삼원아이빌 제2층 제202호, 전용 25.35㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 234,000,000원이었으나 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 49,074,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로는 감정가의 약 21%에 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다.

그런데 이 물건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 임차인 보증금의 미배당분입니다. 실제 임차인 조수연은 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 전입했고, 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 임차권을 인수한다고 명시돼 있습니다.

최저가 49,074,000원에 매각된다는 가정에서 임차인 예상배당액은 47,790,668원입니다. 따라서 나머지 152,209,332원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 최저가와 인수액을 합한 금액은 201,283,332원으로, 실제 취득 부담은 낮아진 최저가가 아닌 약 2억원을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 선순위 임차권은 남는다

주택도시보증공사 가압류는 말소기준권리이며, 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 등기상 임차권이 말소 대상이라는 사실만으로 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.

특히 이 사건은 신청채권자와 임차인이 모두 조수연입니다. 신청채권자의 청구금액 214,136,986원을 임차보증금 200,000,000원과 별개의 인수금액으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 역시 임차인의 보증금에 추가해 매수인이 부담할 금액으로 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억원

임대차계약은 2019.12.16 체결됐으며 보증금은 최초 195,000,000원에서 2022.03.18에 5,000,000원 증액됐습니다. 최초 보증금의 확정일자는 2020.02.06, 증액분의 확정일자는 2023.12.12입니다.

따라서 대항력과 배당순위는 구별해야 합니다. 최초 보증금 195,000,000원과 증액분 5,000,000원의 확정일자가 서로 다르므로, 증액분까지 모두 말소기준권리보다 앞선 우선변제 순위를 갖는다고 단정할 수 없습니다. 실제 배당액은 각 채권의 순위, 조세채권 및 집행비용 등을 반영한 최종 배당표에서 달라질 수 있습니다.

③ 진짜 취득가 — 최저가가 아니라 보증금 2억원이 기준

이 사건의 가장 중요한 계산은 다음과 같습니다.

실질취득 추정 = 낙찰가 49,074,000원 + 미배당 보증금 152,209,332원. 취득세·명도비·수리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 집행비용이 배당 재원에서 우선 공제되는 추정 구조이므로 보증금 총액보다 실질취득 추정액이 다소 높습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰이 계속돼도 인수액은 증가

각 회차의 실질취득액은 해당 회차 최저가와 보증금 인수 추정액을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가와 확정 배당액에 따라 달라집니다.

현재 회차에서 8회 유찰 시나리오로 넘어가면 최저가는 내려가지만, 보증금 인수액은 152,209,332원에서 161,847,466원으로 증가합니다. 9회 유찰 시나리오에서도 인수액은 169,557,972원까지 늘어납니다.

결과적으로 세 시나리오 모두 실질취득 추정액은 약 2억원입니다. 단순히 다음 회차의 최저가가 더 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 시세 비교 — 다른 면적의 과거 거래로 저평가를 단정할 수 없다

삼원아이빌의 확인 가능한 거래 이력은 40.01㎡ 주택의 3건입니다. 반면 경매 대상인 제202호의 전용면적은 25.35㎡입니다. 두 주택은 전용면적이 달라 거래가격을 직접 비교하기 어렵습니다.

과거 거래 3건의 전체 평균은 314,666,666원입니다. 이 평균에는 2021년과 2022년 거래가 포함돼 있습니다. 가장 늦은 거래는 2023.05의 295,000,000원이며, 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세 지표는 -9.1%로 하락 방향을 나타냅니다.

다만 이 하락률 역시 본건과 면적이 다른 과거 거래에 근거한 수치입니다. 2026년 매각기일에 가까운 동일 면적 실거래가격을 확인할 수 없으므로 현재의 직접 비교 시세나 실제 하락폭으로 확정할 수 없습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 49,074,000원 가정)

인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 낙찰자가 별도로 부담할 수 있는 임차보증금 잔액입니다. 예상배당은 집행비용 추정과 임차보증금 우선배당을 전제로 하며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 증액 보증금의 확정일자가 말소기준 이후이므로 실제 배당순위 및 금액은 최종 배당표로 재확인해야 합니다. 신청채권자 조수연의 청구액을 동일인의 임차보증금과 별개의 독립 인수금액으로 중복 계산하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 개명초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원, 하천 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2020.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
• 용도. 다세대주택으로 분류되며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관 및 발코니 등으로 구성됩니다.
• 도로. 남측 약 4~5m, 북측 약 3~4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 요건은 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 민간임대주택. 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각에 따른 등록 지위와 임대의무의 처리 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 14세대 규모이며 본건과 동일 면적의 확인 가능한 거래 사례가 없습니다. 과거 거래는 40.01㎡에 한정되고 가격 추세도 하락 방향이므로, 실질취득액 약 2억원에 대한 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 인수액을 최우선 확인. 매각물건명세서에 선순위 주택임차권 인수 조건이 명시돼 있습니다. 예상 인수액 152,209,332원을 취득자금 계획에 반영해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저가 49,074,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 201,283,332원을 기준으로 시세 및 수익성을 검토해야 합니다.
• 임차보증금 배당순위 재확인. 최초 195,000,000원과 증액분 5,000,000원의 확정일자가 다릅니다. 실제 배당액과 인수액은 최종 배당순위에 따라 변동할 수 있습니다.
• 신청채권자 동일인 확인. 신청채권자와 임차인이 조수연으로 동일합니다. 청구금액과 임차보증금의 관계를 확인해 중복 계산을 방지해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 확인된 실거래는 40.01㎡로 본건 25.35㎡와 다릅니다. 동일 면적의 최근 거래, 인근 유사 다세대주택 거래 및 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
• 반복 유찰 원인 점검. 이미 7회 유찰됐으며 낙찰가 인하에도 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 최저가 하락만을 입찰 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기와 대항력이 확인됩니다. 임차인 점유현황, 보증금 정산 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기의 등록 상태와 매각 이후 적용될 의무를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 국세 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 배당순위와 금액을 확인하고, 체납 관리비 중 승계 가능 항목도 조사해야 합니다.
• 매각 진행상태 확인. 표시된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 입찰에 앞서 매각 결과, 기일 변경, 매각허가 및 확정 여부를 법원에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 확정일자 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 4,907만원 ≠ 취득가 4,907만원”

이 물건의 최저가는 감정가 234,000,000원에서 49,074,000원까지 내려왔습니다. 하지만 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰대금으로 끝나지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 조수연의 보증금 200,000,000원 중 배당되지 않는 부분을 인수해야 하기 때문입니다.

현재 배당 추정 기준 보증금 인수 152,209,332원, 실질취득 201,283,332원입니다. 추가 유찰이 발생해도 보증금 인수액이 늘어나므로 전체 부담은 여전히 약 2억원 수준에 머뭅니다.

더구나 확인된 실거래는 본건보다 면적이 큰 40.01㎡ 주택의 과거 거래이며, 거래가격 추세는 -9.1%로 하락 방향입니다. 본건과 직접 비교할 수 있는 최신 동일 면적 시세가 확인되지 않아, 실질취득액 약 2억원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

7회 유찰, 선순위 보증금 인수, 비교 가능한 시세 부족이 함께 존재합니다. 이 사건에서 가장 중요한 판단 기준은 겉으로 보이는 할인율이 아니라 최종 배당 이후 남는 보증금과 실제 취득 총액입니다. 입찰 전 배당순위와 임차인 보증금 반환의무를 확정하고, 동일 면적의 현재 시장가격을 확인하는 것이 핵심입니다.