대전지방법원 2025타경502331. 세종 반곡동 왕관빌딩 2층 206호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설로, 인접 205호와 벽체 구분 없이 “고기랑 찌개랑”으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2020.09.28. 설정된 세종전의농업협동조합 근저당권 320,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정·국민건강보험공단 압류·대전충남우유농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하고, 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 526,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 180,418,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”라고 단정하는 것은 금물입니다. 특히 205호와 물리적으로 통합해 영업 중이라는 사실은 단독 206호의 사용·명도·원상회복·분리 가능성을 별도로 확인해야 하는 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502331 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 862 왕관빌딩 2층 206호 |
| 등기 표시 | 세종특별자치시 반곡동 862, 863 왕관빌딩 · 세종특별자치시 한누리대로 1820 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 206호는 205호와 벽체 구분 없이 “고기랑 찌개랑”으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상6층 · 사용승인일 2019.12.31 |
| 소유자 | 주식회사왕관일 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 180,418,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종전의농업협동조합 / 214,173,223원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.09.28. 세종전의농업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.26. 강제경매개시결정은 이후 기각되어 등기부상 말소됐고, 현재 경매는 2025.04.23. 같은 농협의 임의경매개시결정으로 진행 중입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 대전충남우유농업협동조합의 116,853,518원 가압류도 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심우정 | 2023.09.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
심우정의 전입신고일은 2023.09.12.로, 말소기준권리인 2020.09.28. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 이는 매수인 인수 문제와 별개로 배당관계와 실제 점유·명도 협의 시 확인할 부분입니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 180,418,000원으로 감정가 526,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 126,292,599원, 5회 유찰 시 88,404,819원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래 등 비교 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 180,418,000원 | 177,092,148원 | 259,761,370원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 126,292,599원 | 123,724,503원 | 313,129,015원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 88,404,819원 | 86,413,532원 | 350,439,986원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 180,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,325,852원 |
| 2. 근저당 · 세종전의농업협동조합 | 320,000,000원 | 177,092,148원 |
| 3. 가압류 · 대전충남우유농업협동조합 | 116,853,518원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 436,853,518원 중 177,092,148원이 배당되고, 미배당액은 259,761,370원입니다. 근저당권자도 전액 회수하지 못하지만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반곡동행정복지센터 남동측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 50미터, 북측 약 20미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상6층 건물로 사용승인일은 2019.12.31이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,414,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호와의 경계 확인. 벽체가 없는 상태이므로 206호의 실제 전유부분 경계와 현황상 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 분리 사용 가능성 확인. 출입구·주방·배수·전기·소방설비 등이 205호와 공동으로 구성돼 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 심우정은 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 영업 주체, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·배당관계 확인. 임차보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 왕관빌딩 및 인근 유사 상가의 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2020년 세종전의농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류는 소멸하며 임차인 심우정도 후순위 전입이라 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려온 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 206호가 205호와 벽체 없이 하나의 음식점으로 쓰이고 있고, 객관적인 최근 실거래 시세도 없어 가격의 저렴함을 확인할 근거가 부족합니다. 결론은 권리는 통과, 현황·환금성은 반드시 현장 검증입니다.
