의정부지방법원 2026타경71095. 가능초등학교 서측 인근의 다세대주택, 등기상 명칭은 푸른주택이고 현황에서는 석천팰리스로 통칭되는 5층 501호입니다. 현 소유자 강현수는 2021.08.10. 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 등기부에 남아 있는 임차권자 서옥란과 2023.11.27. 국민건강보험공단 압류의 선후관계입니다.
서옥란의 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.08., 전입·점유개시는 2021.07.21.입니다. 반면 말소기준권리는 2023.11.27. 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 서옥란은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 배당을 다 받지 못하면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 주택도시보증공사의 명시적 포기·말소 동의가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 722-4 푸른주택 5층 501호 |
| 현황 명칭 | 석천팰리스(722-4) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 53.65㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 9층건 내 5층 501호 |
| 사용승인일 | 2020.05.18. |
| 소유자 | 강현수 · 2021.08.10. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
2020.06.15. 설정됐던 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 2021.07.19. 이미 말소됐고, 2022.06.10. 국 압류와 2023.04.03. 부평구 압류 역시 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.11.27. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원, 국민행복기금 가압류 14,528,930원, 국·인천광역시·시흥시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 대상 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 서옥란 · 제501호 전부 | 2021.07.21 / 2021.06.08 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약상 실질 0원 |
| 보증기관 승계 | 시보증 · 서옥란 보증금 승계 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 별도 판정 없음 | 별도 합산 없음 | 중복신고 |
실제 임차인은 서옥란 1명입니다. 시보증은 서옥란 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 표시이므로 별도 임차인이나 별도의 260,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 즉 보증금 위험을 두 번 더하는 사건이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 4.8% 높고 흐름도 하락
이 물건과 면적이 매칭되는 석천팰리스(722-4)의 거래 자료는 7건입니다. 전체 평균은 257,571,428원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 250,000,000원, 최신 거래 역시 2022.10. 250,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 -3.4% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 49.64㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 49.64㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 2021.08 | 53.65㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 53.65㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 53.65㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 49.64㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 49.64㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
최저가 262,000,000원은 전체 평균 257,571,428원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 104.8%라는 점입니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다. 게다가 최근 구간이 이전보다 -3.4% 하락했으므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 서옥란 보증금 | 260,000,000원 | 257,532,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 14,528,930원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 서옥란 보증금 부족분은 2,468,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 있으므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 커져도 확약상 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 262,000,000원 | 2,468,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 209,600,000원 | 54,134,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 167,680,000원 | 95,467,520원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 서옥란 보증금의 미배당 잔액이 커져 매수인 승계 위험이 증가합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않겠다고 명시하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 각 회차의 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능초등학교 서측 인근으로 다세대주택·일반주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물로, 2020.05.18. 사용승인됐습니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄하고 남측 및 동측 포장도로에 접하며, 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 가능초 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,703,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 규모. 석천팰리스(722-4)는 12세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 동일하게 기재돼 있는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 서옥란이 실제 임차인 1명이고, 시보증 표시는 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
- 가격 상한 점검. 신건 262,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 104.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 대비 -3.4%이므로 전체 평균 257,571,428원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으므로 실제 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현황 명칭 확인. 공부상 명칭은 푸른주택, 현황 통칭은 석천팰리스입니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소, 가격은 아직 보류”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차보증금 260,000,000원이 있어 까다롭게 보입니다. 실제로 서옥란의 전입·점유는 말소기준권리보다 빠르고, 신건 배당만 계산하면 2,468,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 감정가와 최저가는 262,000,000원인데 최근 12개월 평균과 최신 거래는 250,000,000원이고, 최근 흐름도 -3.4%입니다. 현재 가격은 최근 시세의 104.8%로 시세보다 높습니다. 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 해소됐지만 가격 메리트는 아직 확인되지 않은 다세대입니다. 결론은 권리는 확인 가능, 신건 가격은 보류입니다.
