의정부지방법원 2026타경71121. 동두천시 송내동 송내주공아파트 415동 13층 1306호, 전용 59.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박순자이고 2023년 9월 18일 매매, 거래가액 187,000,000원으로 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차관계입니다. 과거 우리은행 근저당권 26,000,000원은 2015년 10월 2일 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 잡힌 시점은 2026년 5월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

그보다 앞서 최명화는 2022년 7월 전입·점유와 확정일자를 갖추고 2024년 임차권등기까지 마쳤습니다. 등기 보증금은 200,000,000원입니다. 현 최저가 163,000,000원만 놓고 보면 배당 후 40,082,000원이 남아 매수인에게 넘어가는 구조지만, 이번 사건에는 그 결론을 뒤집는 주택도시보증공사의 포기·말소 동의가 있습니다. 그래서 최명화 부분은 실질 0원으로 정리할 수 있습니다. 문제는 2025년 7월 28일 전입한 이원섭입니다. 경매개시결정보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 한 축은 정리됐지만, 미상 임차인이 남는다

② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차관계 2명

* 확약이 없었다면 현 회차 배당표상 최명화의 미배당액 40,082,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 1회 유찰 시에는 72,225,600원, 2회 유찰 시에는 97,940,480원입니다. 이번 확약은 그 최명화 부분을 실질 0원으로 바꾸는 요소이며, 이원섭의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다

송내주공4단지 전용 59.92㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 155,416,666원, 최신 거래는 2026년 9월 152,000,000원입니다. 현 최저가 163,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.9%입니다. 최명화 확약을 반영해 확인 가능한 실질취득액을 163,000,000원으로 보더라도 최근 시세 이상이고, 이원섭의 미상 인수위험까지 고려하면 총 실질취득액이 더 높아질 가능성도 배제할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

배당 계산상 최명화 보증금 부족분은 40,082,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 때문에 최명화 부분의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 이 계산에는 이원섭의 보증금이 확인되지 않아 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최명화는 확약으로 0원, 미상 위험은 그대로

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 잘 내려가지 않습니다. 하지만 이번에는 최명화 부분에 한해 주택도시보증공사의 포기 확약이 있어 그 미배당액을 매수인이 부담하지 않는 구조입니다. 따라서 유찰되면 최명화 때문에 실질취득액이 다시 보증금 수준으로 고정되는 문제는 해소됩니다. 다만 이원섭의 보증금은 미상이므로, 유찰가만 보고 총 실질취득액을 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송내초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 학교 및 근린생활시설이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 국철 1호선 지행역이 있어 대중교통 이용은 전반적으로 무난합니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 15층 건물의 13층 1306호입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 공시지가 1,125,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 송내주공4단지는 1,386세대, 2003.05.20 준공이며 전용 59.92㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이원섭 보증금 확인이 최우선. 전입일은 2025.07.28로 경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 여부와 인수 가능 금액을 추가 확인해야 합니다.
• 확약 적용 범위 확인. 주택도시보증공사의 포기·임차권등기 말소 동의는 최명화 관련 미배당 보증금에 적용되는 내용입니다. 다른 임차인에게 자동 확대하지 마세요.
• 현재 가격은 시세 이상. 신건 최저가 163,000,000원은 최근 12개월 평균 155,416,666원의 104.9%입니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
• 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 시 130,400,000원, 2회 유찰 시 104,320,000원이지만 이원섭 인수액이 확인되지 않으면 총 실질취득액은 확정되지 않습니다.
• 임차권등기 말소 이행 확인. 최명화 임차권등기의 말소 동의가 실제 매각·잔금 이후 정상 이행되는지 절차상 확인이 필요합니다.
• 관리비·점유관계 확인. 아파트 공용부분 체납관리비와 현 점유상태를 매각 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 호재지만, 아직 깨끗한 물건은 아니다”

이 사건의 가장 큰 호재는 명확합니다. 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권자 최명화는 현 매각가에서 40,082,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 최명화 인수는 실질 0원입니다. 그러나 이 장점만 보고 권리가 모두 정리됐다고 판단하면 안 됩니다. 2025.07.28 전입한 이원섭의 보증금과 우선변제 조건이 확인되지 않아 별도 인수위험이 남아 있기 때문입니다.

가격도 현재는 매력적이지 않습니다. 최저가 163,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 155,416,666원의 104.9%이고 최신 거래 152,000,000원보다도 높습니다. 즉 확약으로 주된 보증금 리스크 하나가 해소됐어도, 가격 메리트가 없고 미상 임차인까지 남은 상태입니다. 현 회차의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 먼저 이원섭의 실제 임차보증금과 권리관계를 확정하는 것입니다.