의정부지방법원 2026타경71137. 동두천시 송내동 송내아이파크 107동 1층 104호 아파트입니다. 현재 소유자는 이병석이고 2025.01.24 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 250,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 217,800,000원 근저당이 설정됐고, 2026.01.16 그 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 한국주택금융공사가 2026.05.29 임의경매를 신청했습니다.
권리분석상 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인을 거쳐야 합니다. 특히 이 사건은 담보권 이전 내역과 예상배당 숫자를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 664-4 송내아이파크 107동 1층 104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 101.68㎡ · 23층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이병석 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,453,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 사용승인일 | 2005.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 담보권·배당 대조 필수
권리 흐름의 핵심은 2025.01.24 설정된 농협은행주식회사 근저당과 2026.01.16 한국주택금융공사로의 이전입니다. 한국주택금융공사가 2026.05.29 임의경매를 신청했고, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고내역 없음. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 신고된 보증금 인수는 없고 산정상 인수액도 0원이지만, 실제 점유자 유무와 점유 원인은 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 255,000,000원은 최근 평균보다 높다
송내아이파크 동일면적 101.68㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 253,666,666원이고 신건 최저가는 255,000,000원으로 최근 평균의 100.5%입니다. 최신 거래는 2026.06 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 101.68㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 101.68㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 101.68㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 101.68㎡ | 12 | 252,000,000원 |
| 2026.05 | 101.68㎡ | 15 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 101.68㎡ | 20 | 253,000,000원 |
| 2026.03 | 101.68㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 101.68㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 101.68㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 101.68㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 101.68㎡ | 11 | 274,000,000원 |
| 2025.07 | 101.68㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 평균 | 101.68㎡ | 12건 | 253,666,666원 |
최근 실거래 범위는 210,000,000원~300,000,000원입니다. 전체 12건 평균과 최근 12개월 평균은 모두 253,666,666원이며, 현재 최저가 255,000,000원은 이 평균보다 높습니다. 특히 최신 거래 210,000,000원도 확인되는 만큼 신건 최저가만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,157,569원 | 11,157,569원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,795,781원 | 13,795,781원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 16,051,414원 | 16,051,414원 |
| 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 203,453,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,625,236원 |
현재 산정에서는 가압류 채권 합계 41,004,764원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 209,625,236원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지행역(1호선 경원선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 1층 104호이며 사용승인일은 2005.07.22입니다. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 노폭 약 24m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,125,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아이파크 424세대이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 210,000,000원~300,000,000원으로 넓습니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 보수적으로. 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 253,666,666원보다 높습니다. 신건 자체에 가격 할인은 없습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.06 동일면적 거래 중 210,000,000원 사례가 있습니다. 평균값만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 1층 개별성 확인. 대상은 1층이고 최근 실거래 표본은 다른 층 위주입니다. 내부상태·향·조망·소음 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 직접 확인하세요.
- 담보권·배당 원본 대조. 농협은행주식회사 근저당, 한국주택금융공사로의 이전, 신청채권 203,453,673원과 현재 예상배당표를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 204,000,000원, 2회 유찰 시 163,200,000원으로 산정돼 있으며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 신건 메리트 없음
현재 산정만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고 신고된 임차인도 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 “인수 0원이니 바로 싸다”가 아닙니다. 신건 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균 253,666,666원의 100.5%이고, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 현재 가격에는 할인 메리트가 없습니다.
또한 농협은행주식회사 근저당 217,800,000원, 한국주택금융공사로의 근저당권 이전, 신청채권 203,453,673원과 현재 예상배당 숫자 사이에는 입찰 전 직접 대조할 부분이 있습니다. 결론은 인수는 낮지만 가격은 보류, 권리 원본 대조는 필수입니다.
