의정부지방법원 2026타경71185. 양주시 덕계동 스타프라자주건축물제1동 1층 104호입니다. 감정평가서상 현재 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며, 사건 용도 표기는 대지입니다. 현 소유자는 유상현이고, 2016.11.01. 매매를 원인으로 거래가액 679,900,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 핵심은 2024.07.16. 설정된 양주농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 514,800,000원이고, 2025.08.12. 변경등기로 538,800,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 그 뒤 국세 압류, 이경자 근저당, 임의경매개시결정, 영등포구 압류가 이어졌습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리 자체는 복잡하지 않지만, 배당 시나리오는 양주농협 채권을 514,800,000원 기준으로 계산하고 있으므로 변경등기 금액과 실제 배당채권액은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71185 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 424-4 스타프라자주건축물제1동 1층 104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 중 제1층 제104호 |
| 소유자 | 유상현 · 2016.11.01. 매매 · 거래가액 679,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 681,000,000원 / 681,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주농업협동조합 / 447,690,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.07.16. 양주농업협동조합 근저당입니다. 이후 2026.01.27. 국 압류, 2026.05.29. 이경자 근저당 75,000,000원, 2026.06.08. 양주농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.08.05. 영등포구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 적정가 확인이 먼저
감정가는 681,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 681,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 681,000,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없기 때문에 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 제1종근린생활시설로 이용되는 1층 상가형 집합건물은 실제 임대수익·공실·점포 위치 등에 따라 가격 차이가 날 수 있어, 신건 응찰 전 가격 검증이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 681,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,210,000원 |
| 2. 근저당 · 양주농업협동조합 | 514,800,000원 | 514,800,000원 |
| 3. 근저당 · 이경자 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,990,000원 |
현재 회차에서는 배당 시나리오상 채권자 합계 589,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 81,990,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 9,210,000원으로 계산되어 있으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 681,000,000원 | 589,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 544,800,000원 | 536,952,000원 | 52,848,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 435,840,000원 | 429,081,600원 | 160,718,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 544,800,000원에서도 신청채권자 양주농업협동조합은 시나리오상 514,800,000원을 배당받아 충족됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 435,840,000원으로 내려가 신청채권자 배당액도 429,081,600원으로 줄어 미충족 상태가 됩니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양주시 덕계동 덕산초등학교 북서측 인근. 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 노선 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 현재 이용. 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 도로. 지적상 다수 도로에 접하며 북서측으로 폭 35m 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며 토지면적은 2,371.0㎡, 공시지가는 4,459,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 대로1류 및 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 상가임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 양주농업협동조합 채권최고액이 514,800,000원에서 538,800,000원으로 변경된 기록과 예상배당표의 기준금액을 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없어 신건 681,000,000원의 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 동일·유사 상가의 실제 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 내부·시설 상태. 감정은 내·외부 관찰과 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 했고 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 이동 가능한 시설물. 이동이 용이한 시설물·적치물·집기·가전 등은 평가 대상에서 제외됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·집합건축물대장 등 관련 공부와 실제 점유·이용상태를 경매 참여 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 확인 필요
이 물건은 권리 구조만 보면 말소기준 이후 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원인 편입니다. 다만 감정평가서에서 임대관계를 미상으로 보고 있고, 양주농업협동조합 근저당의 변경등기 금액과 예상배당표 기준금액도 서로 달라 원본 확인이 필요합니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 681,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이를 할인 가격으로 볼 근거가 없습니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 신건 가격의 적정성과 실제 임대·점유관계가 최종 판단의 핵심입니다.
