수원지방법원 2024타경1601. 이천시 모가면 신갈리 96-1 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 목록 5가 단독주택, 목록 6~8이 동·식물 관련시설, 목록 9·10은 공부상 창고시설이지만 현황은 동·식물 관련시설입니다. 감정가는 1,183,606,440원이고 현재 회차 최저매각가도 같은 금액입니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 모가농업협동조합 근저당은 2015.10.08 말소되었고, 같은 날 설정된 이천축산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 유니피드 근저당, 가압류 4건, 경매개시결정, 이천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 말소기준 근저당은 2023.03.21 채권최고액 741,000,000원으로 변경된 기록이 있는 반면 예상배당은 611,000,000원 기준으로 계산되어 있어 실제 배당에서는 채권계산서 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 모가면 신갈리 96-1 · 경기도 이천시 모가면 사실로1023번길 90 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 동·식물 관련시설 · 창고시설(현 동·식물 관련시설) |
| 소유자 | 안영환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,183,606,440원 / 1,183,606,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천축산업협동조합 / 600,899,926원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.08 이천축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 611,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 토지 | 생산관리지역 · 지목 대 · 토지면적 660.0㎡ · 공시지가 87,500원/㎡ · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기상 현재 권리구조에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 별도 신고된 임차인은 없으나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도 없지만, 점유·임대차 상태가 완전히 확인되었다고 볼 수도 없습니다. 현장 점유와 전입관계 확인을 권리분석의 마지막 단계로 두는 것이 안전합니다.
② 점유·매각조건 — 이 사건의 실제 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 매각 제외. 지상 소재 컨테이너 2동과 사일로 2기는 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2·4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각허가결정 시까지 미제출하면 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 공부·현황 차이. 목록 9·10은 공부상 창고시설이지만 현황은 동·식물 관련시설입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,183,606,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,236,064원 |
| 2. 근저당 · 이천축산업협동조합 | 611,000,000원 | 611,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유니피드 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 9,088,882원 | 9,088,882원 |
| 5. 가압류 · 모가농업협동조합 | 14,222,370원 | 14,222,370원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 28,920,981원 | 28,920,981원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 163,885,562원 | 146,138,143원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,187,117,795원 중 1,169,370,376원이 배당되고 17,747,419원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,183,606,440원 | 1,169,370,376원 | 17,747,419원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 946,885,152원 | 935,016,300원 | 252,101,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 757,508,121원 | 747,533,040원 | 439,584,755원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자의 배당은 611,000,000원으로 표시되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰로 매각가가 내려가도 현재 확인되는 등기상 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다. 대신 후순위 채권의 미배당 규모가 커집니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신갈2리 마을회관 북서측 인근이며 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 단독주택과 동·식물 관련시설이 함께 있으며, 목록 9·10은 공부상 창고시설이나 현황은 동·식물 관련시설입니다.
- 설비. 단독주택에는 위생·급배수·난방설비가 있고, 목록 5 및 목록 9·10에는 태양광설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 비행안전제2구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목 대, 660.0㎡, 평지, 자루형, 세로한면(가), 공시지가 87,500원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택만이 아니라 동·식물 관련시설과 토지가 결합된 복합용도이고 실거래 비교자료가 없어, 환금성 판단은 주거용 표준물건보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록 2·4는 매각허가결정 시까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각 제외 물건 확인. 컨테이너 2동과 사일로 2기는 매각에서 제외되므로 현장 위치와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되므로 매각 대상과 제외 대상을 현황도·목록과 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 목록 9·10은 공부상 창고시설, 현황 동·식물 관련시설입니다.
- 점유 확인. 별도 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2015년 근저당의 2023.03.21 채권최고액 741,000,000원 변경등기와 예상배당 611,000,000원 사이의 차이를 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 규제 검토. 생산관리지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·군사시설 관련 제한을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 선명합니다. 2015.10.08 이천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이것만 보고 안전한 일반 주택경매로 보면 안 됩니다. 단독주택·동식물 관련시설·토지를 일괄매각하고, 컨테이너 2동과 사일로 2기는 제외되며, 목록 2·4에는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 강한 조건이 있습니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 1,183,606,440원이 시장가보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만 절차·용도·환금성 검토가 큰 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 응찰의 핵심은 말소권리보다 농취증 발급 가능성, 매각대상 범위, 실제 점유, 복합시설의 활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
