수원지방법원 2024타경2871. 이천시 증포동의 근린시설 + 토지 물건으로, 감정가 3,753,266,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,839,100,000원입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사쿼트로시스이고, 2022.04.13. 주식회사하나은행이 설정한 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 하나은행의 추가 근저당, 이진관 근저당, 기술보증기금 가처분 및 여러 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 등기상 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치를 같은 것으로 보면 안 됩니다. 더구나 감정평가상 근린생활시설 건물들은 육안관찰 및 탐문 기준 공실로 판단됐고, 토지와 건물의 일괄매각, 포함되는 제시 외 창고와 제외되는 컨테이너까지 있어 현장 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2871 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 이천시 증포동 47-15 |
| 등기 건물 | 경기도 이천시 증포동 47-17 1동 · 경기도 이천시 황무로1042번길 27(증포동) |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 육안관찰 및 탐문상 공실로 판단 |
| 토지 | 1,038㎡ · 지목 도로 · 토지이용상황 도로등 · 평지 |
| 소유자 | 주식회사쿼트로시스 |
| 감정가 / 최저가 | 3,753,266,000원 / 1,839,100,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 2,205,006,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 지상 제시 외 경량철골조 창고 340㎡ 매각 포함 · 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
2022.01.17. 장광용의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당과 그 근저당권부채권에 대한 김경우의 질권은 2022.04.13. 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사쿼트로시스의 소유권이전과 하나은행 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 들어왔고, 이 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 하나은행의 미화삼십육만불 근저당, 채권최고액 360,000,000원 근저당, 이진관의 200,000,000원 근저당, 기술보증기금·중소기업은행·광주은행·케이비국민카드·엠캐피탈의 가압류, 기술보증기금의 가처분, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백용현 | 근린생활시설 또는 기타 | 2023.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 백용현의 전입신고일은 2023.12.08.로 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2022.04.13.보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력 없음으로 판단되고 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,839,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,791,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 (을구 4번) | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 (을구 5번) | 미상 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 (을구 6번) | 360,000,000원 | 18,309,000원 |
| 4. 근저당 · 이진관 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 915,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 105,078,823원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사광주은행 | 20,634,158원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,500,638원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 84,221,367원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,500,434,986원 중 예상 배당액은 1,818,309,000원이며, 미배당액은 1,682,125,986원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 49% 할인보다 중요한 ‘시세 부재’
현재 최저매각가는 1,839,100,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,287,370,000원, 4회 유찰 시 901,159,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다.
⑤ 매각 범위 — 창고는 포함, 컨테이너는 제외
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시 외 창고 포함. 지상 경량철골조 창고 340㎡는 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 구조. 근린생활시설은 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층이며 외벽·내벽 판넬 붙임, 알루미늄 샤시 및 하이샤시 창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수 및 전기설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 증포초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 전·답 등 농경지가 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 토지. 면적 1,038㎡, 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등, 지형은 평지입니다.
- 제한사항. 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 근린시설과 토지가 결합된 물건이고 현재 이용상태는 공실로 판단돼, 가격과 명도뿐 아니라 향후 실제 이용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린시설·토지의 실제 거래가치와 이용가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 백용현은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 감정평가상 공실 판단과도 함께 현장 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 매각범위 확인. 경량철골조 창고 340㎡는 포함, 컨테이너는 제외되므로 경계와 소유관계, 철거·인도 상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 하나은행 추가 근저당, 이진관 근저당, 가압류·가처분은 매각으로 소멸하는 구조이나 배당 부족 규모가 큽니다.
- 토지 규제. 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 이용 제한을 실제 사업계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.13. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 백용현의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 이용 가능성입니다. 감정가 3,753,266,000원에서 2회 유찰돼 1,839,100,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 현재 가격을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 근린시설+토지라는 낮은 표준화 정도, 공실 판단, 보증금 미상의 임차인 조사, 포함되는 340㎡ 창고와 제외되는 컨테이너, 토지 이용제한까지 겹쳐 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 현장과 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
