수원지방법원 2024타경4501. 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 연립주택 및 토지가 경매에 나왔습니다. 형식상 물건종류는 연립주택과 토지이지만, 감정평가에서 확인되는 기호 4 건물은 단층 창고이며, 기호 2 건물은 소재가 확인되지 않는 상태입니다. 따라서 일반적인 연립주택처럼 주거 가치와 실거래 가격만 비교해 접근할 물건은 아닙니다. 건물별 현황과 토지의 실제 이용 가능성이 낙찰 후 가치를 좌우할 수 있습니다.

등기상 가장 중요한 권리는 2008년 설정된 흥천농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2011년 채권최고액이 변경됐고, 2025년에는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리라는 점은 긍정적이지만, 별도 토지에 표시된 지상권과 농지 취득요건까지 자동으로 해결된다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

토지면적 490.0㎡와 공시지가는 확인되는 필지의 정보입니다. 일괄매각 전체 토지면적이나 전체 토지의 용도지역이 동일하다는 의미는 아닙니다.

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도 지상권은 확인

② 점유·임대관계 — 임차인 신고 없음, 점유는 확인 필요

확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당 계산에 반영된 임차보증금이나 매수인이 승계하는 임차보증금도 없습니다. 다만 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자, 임대차 여부, 보증금 및 대항요건이 확인됐다고 볼 수 없으므로 임차인 없음과 임차관계가 없다는 확정 판단은 구분해야 합니다.

매각 전 현황조사와 전입세대·점유관계를 대조해야 하며, 창고를 실제로 사용하는 사람이 누구인지도 확인해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 73.32%라도 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 231,781,000원으로 감정가 316,116,000원의 73.32% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 판정할 수 없습니다. 연립주택이라는 명칭만으로 일반 주거용 부동산의 시세를 적용해서도 안 됩니다. 이 물건은 창고, 농경지 및 여러 토지의 현황을 함께 평가해야 합니다.

회차별 금액은 매각 시나리오로, 실제 다음 매각기일이나 최저매각가격 확정을 의미하지 않습니다. 실질취득 추정은 낙찰대금과 계산상 인수액을 합한 금액이며 취득세·명도·측량·건물 정비비용 등은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,781,000원 가정)

집행비용 4,044,934원을 제외한 227,736,066원이 근저당권 채권에 배당되는 계산입니다. 최초 채권최고액 700,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 472,263,934원이고 소유자 잔여금은 없습니다. 경매 신청채권자의 청구금액은 215,860,899원으로, 현재 회차의 계산상 배당 가능액이 이를 웃돕니다.

⑤ 회차별 배당과 미배당 변화

⑥ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 외사3리마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 미조성 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 농촌지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근 지방도 및 버스정류장까지의 거리와 교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 현황. 기호 4는 1996.04.08 사용승인을 받은 조립식판넬조 단층창고로, 벽체는 샌드위치판넬입니다. 기호 2 건물은 소재가 확인되지 않습니다. 연립주택이라는 물건 분류와 실제 이용상태를 구분해야 합니다.
• 토지 경계. 기호 1·3 토지는 측량을 통해 지적경계와 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다. 인접한 단독주택 및 부속토지 이용상태와의 관계도 살펴야 합니다.
• 현황 도로. 기호 5 토지의 일부는 도로 상태로 조사됐습니다. 실제 경계와 면적을 측량으로 확인해야 하며, 해당 부분을 일반적인 독립 이용 토지와 동일하게 평가하기 어렵습니다.
• 농지·용도지역. 기호 1·3 토지는 계획관리지역, 기호 5는 계획관리지역 및 생산관리지역, 기호 6은 농림지역·농업진흥구역에 해당합니다. 각 토지의 개발 및 이용 가능성은 서로 다를 수 있습니다.
• 규제. 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 등의 규제가 확인됩니다. 해당 여부는 필지별로 확인해야 합니다.
• 제시외 수목. 기호 1·3·5 지상 수목과 조경시설은 목록 특정이 어려워 목측으로 일괄평가됐습니다. 제시외 수목이 매각에 포함되므로 현장 수목의 종류와 실제 범위를 대조해야 합니다.
• 환금성. 농촌지역의 건물·토지 일괄매각으로, 일반적인 공동주택과 매수 수요 및 가격 형성 방식이 다릅니다. 비교 실거래가 확인되지 않은 상태에서 신속한 재매각이나 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 농취증·지상권 — 입찰 전 반드시 해결할 문제

이 사건에서는 낙찰대금 마련보다 취득 자격과 부동산의 실제 이용 가능성을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 농취증 발급 가능성을 확인하지 않은 채 입찰하면 보증금 손실 위험이 있으며, 지상권과 경계 문제가 정리되지 않으면 낙찰 후 사용계획 자체가 달라질 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성. 관할 행정기관을 통해 농지취득자격증명 발급 요건을 확인하고, 매각허가결정 전 제출 가능 여부를 점검하세요. 미제출 시 매수보증금을 돌려받지 못하는 조건입니다.
• 지상권 말소동의서 원본. 목록 3·5의 지상권 설정등기, 신청채권자 말소동의서, 공동담보 및 매각대상 전체를 대조하세요.
• 건물 실재 여부. 소재가 확인되지 않는 기호 2 건물과 창고로 이용되는 기호 4 건물을 현장에서 확인하고 건축물대장 및 감정평가 목록과 비교하세요.
• 토지 측량. 기호 1·3의 지적경계 및 기호 5의 현황 도로 면적을 점검하세요. 실제 점유 경계와 등기상 소유 범위가 일치하는지 중요합니다.
• 제시외 수목. 일괄평가된 수목·조경시설이 현장에 어떻게 존재하는지, 매각대상에 포함되는 범위가 어디까지인지 확인하세요.
• 임대차·점유. 임대관계가 미상인 만큼 실제 사용자와 점유 권원을 조사하세요. 신고 임차인이 없다는 이유로 명도비용을 배제하면 안 됩니다.
• 근저당 변경·이전. 최초 700,000,000원에서 900,000,000원으로 변경된 채권최고액과 농업협동조합자산관리회사로의 이전을 확인하세요. 배당 추정상의 채권액과 실제 채권액은 구분해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.28 기일을 기준으로 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 특별매각조건의 변경 여부를 입찰 직전에 재확인하세요.
• 적정 입찰가 산정. 시세 비교자료가 확인되지 않았으므로 감정가 할인율만으로 응찰하지 마세요. 건물 현황, 농지 규제, 도로 이용, 측량·정비비용을 반영한 개별 가치평가가 먼저입니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 취득 가능성이 먼저다”

이 사건의 최저매각가 231,781,000원은 감정가의 73.32%입니다. 이미 한 차례 유찰됐고, 배당 계산상 매수인의 인수금도 0원입니다. 하지만 이것만으로 매력적인 경매라고 평가하기는 어렵습니다.

매각물건명세서의 농취증 미제출 시 보증금 미반환 조건은 입찰 단계에서부터 중대한 위험입니다. 여기에 지상권 말소동의서의 범위, 일부 건물의 소재 미확인, 창고 이용상태, 토지 경계 및 현황 도로 문제가 겹쳐 있습니다. 임대관계도 미상이고, 시장가격을 비교할 근거도 충분하지 않습니다.

등기상 소멸할 권리가 확인된다는 것과 실제 안전하게 취득·사용할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건은 가격이 더 내려가는 것만 기다릴 대상이 아니라 농취증 발급 가능성과 토지·건물 현황을 선행 검증해야 할 대상입니다. 현재 판단은 입찰 보류, 법적·현장적 위험 해소 후 재검토가 타당합니다.