331,116,000원
수원지방법원 2024타경4501. 경기도 여주시 흥천면 외사리 356-29 소재의 연립주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 이용녀이고, 2007.04.16 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2008.04.01 설정된 흥천농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 채권최고액 700,000,000원으로 설정됐고, 2011.10.25에는 채권최고액 900,000,000원으로 변경등기가 이어졌으며, 2025.04.17에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다.
2024.08.21 흥천농업협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 215,860,899원입니다. 예상배당표상 현재 회차 매각가 331,116,000원에서는 집행비용을 제외한 325,680,376원이 근저당권에 배당되고, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 안전 여부를 등기만으로 끝내기 어려운 이유가 있습니다. 감정평가에서 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 토지·건물 현황에도 별도 확인사항이 다수 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4501 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 흥천면 외사리 356-29 · 경기도 여주시 흥천면 외사전길 33 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
| 소유자 | 이용녀 · 2007.04.16 소유권이전(2006.04.19 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 316,116,000원 / 331,116,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥천농업협동조합 / 215,860,899원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 토지 참고 | 잡종지 · 490.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 133,900원/㎡ |
| 감정 이용상태 | 기호4 건물은 창고로 이용 중 · 기호2 건물은 소재가 확인되지 않는 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 근저당
말소기준권리는 2008.04.01 접수된 흥천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.21 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2011.10.25에는 같은 근저당의 채권최고액을 900,000,000원으로 변경하는 등기가 있고, 2025.04.17에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전돼 있습니다. 예상배당표는 근저당 채권액 700,000,000원을 기준으로 계산돼 현재 회차에서 374,319,624원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
② 가격·회차 구조 — 시세보다 현황 검증이 먼저
실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수는 없습니다. 현재 최저매각가는 331,116,000원으로 감정가 316,116,000원을 웃돕니다. 현재 회차 매각가를 그대로 취득한다고 가정하면 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 331,116,000원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 105%) | 331,116,000원 | 325,680,376원 | 374,319,624원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 84%) | 264,892,800원 | 260,384,301원 | 439,615,699원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 67%) | 211,914,240원 | 208,147,441원 | 491,852,559원 | 0원 |
신청채권자 청구액 215,860,899원은 현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 충족되지만, 2회 유찰 가정에서는 배당액 208,147,441원으로 청구액에 미치지 못합니다. 그러나 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,116,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,435,624원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 흥천농업협동조합 | 700,000,000원 | 325,680,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권액 700,000,000원 중 325,680,376원이 배당되고 374,319,624원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 외사3리마을회관 북서측 인근이며, 단독주택·미조성 주거나지·농경지가 혼재하는 농촌마을 및 농경지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 지방도와의 거리·계통을 기준으로 차량 이용편은 대체로 보통이며, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선 등 대중교통 여건도 대체로 보통입니다.
- 건물 현황. 기호4 건물은 1996.04.08 사용승인을 받은 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층창고로 이용 중이며, 기호2 건물은 소재가 확인되지 않는 상태입니다.
- 토지 현황. 기호1·3·5 토지는 인접한 단독주택 및 부속토지 상태이고, 기호1·3은 측량으로 지적경계와 현황 재확인이 필요합니다. 기호5는 일부 현황 도로로 조사됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역 등이 포함되며, 기호6에는 농림지역·농업진흥구역이 기재돼 있습니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각허가결정시까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 수목도 포함됩니다. 사실조회회신서와 현장을 대조해 실제 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 기호2 건물. 소재가 확인되지 않는 상태이므로 공부상 표시와 현존 여부를 반드시 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지 경계. 기호1·3은 측량 재확인 필요, 기호5는 일부 현황 도로로 조사돼 있으므로 경계·면적·사용상태 확인이 중요합니다.
- 지상권. 목록3·5의 지상권에는 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있으므로, 원본 말소동의서와 매각물건명세서의 최종 상태를 대조해야 합니다.
- 점유·임대차. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입, 사업자등록, 임대차관계를 입찰 전에 재점검해야 합니다.
- 가격. 실거래 비교자료가 없고 현재 최저가가 감정가를 웃돌기 때문에, 단순히 권리 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장과 매각조건
이 사건은 예상배당 구조만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정도 소멸하는 유형입니다. 명세서상 지상권도 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있어 권리 자체는 정리 방향이 비교적 분명합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
기호2 건물은 소재가 확인되지 않고, 일부 토지는 측량을 통한 경계 재확인이 필요하며, 일부는 현황 도로로 조사됐습니다. 무엇보다 농지취득자격증명을 매각허가결정시까지 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는 조건이 있습니다. 또한 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료도 없으므로, 현재 최저가 331,116,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원, 현황·자격증명·가격 검증은 필수. 이 사건의 핵심은 등기보다 현장과 매각조건에 있습니다.
