수원지방법원 2024타경4938. 경기도 여주시 천송동, 신륵로 35-16 제1동 4층 401호로 감정 이용상태는 도시형생활주택(다세대형)입니다. 소유자 유병헌은 2014.07.16. 거래가 155,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 후순위 권리는 여러 건이지만 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 130,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 뒤 근저당권에 120,000,000원이 배당되고, 경기신용보증재단 가압류에 7,380,000원이 배당됩니다. 이후 채권에는 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 신륵로 35-16, 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대형) · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 유병헌 (2014.07.16. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 103,249,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 다수지만 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준인 2014.07.16. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 이후 경기신용보증재단, 엔에이치농협캐피탈, 농협은행, 북내농업협동조합의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류는 2024.01.11. 이미 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원입니다. 단지 정보는 베스트빌(101동), 총 8세대, 사용승인일 2014.06.30.로 확인되지만, 대상면적 66.03㎡에 대한 동일 면적 매칭이 이뤄지지 않았고 비교 가능한 최근 실거래 금액도 제시되지 않았습니다.
따라서 감정가 130,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 “신건 가격이 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 현 단계에서 확인 가능한 것은 가격 할인율이 0%, 즉 감정가의 100%에서 시작한다는 사실뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 51,999,481원 | 7,380,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 17,026,105원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,660,478원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 북내농업협동조합 | 18,078,008원 | 0원 |
| 6. 가압류 변경 | 45,464,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 258,229,023원 중 배당액은 127,380,000원, 미배당은 130,849,023원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 여주시 천송동 소재 천송2동마을회관 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 제4층 제401호이며 도시형생활주택(다세대형)으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 접하며, 토지는 남하향 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 공동주택 부지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 431,200원/㎡입니다.
- 환금성. 베스트빌(101동)은 총 8세대이며 동일 면적 실거래 매칭 자료가 없어 현재 가격대의 시장 소화력을 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 신건 130,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 확인할 비교거래가 없으므로 인근 동일 용도·유사 면적 최근 거래를 입찰 전에 별도 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인은 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 낮아진 가격이 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 130,849,023원은 채권자 측 부족분이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 후순위 채권이 아니라 말소기준이 명확하다는 점입니다. 2014.07.16. 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 측면에서는 안정적인 편입니다.
그러나 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가 130,000,000원과 비교할 최근 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 이 가격이 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 총 8세대의 도시형생활주택이라는 물건 성격까지 감안하면, 권리 안전성만 보고 신건에서 가격 프리미엄을 줄 이유는 부족합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 필요입니다.
