수원지방법원 2024타경5481. 양평군 강하면 항금리 215 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정요항표에는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 박홍석이며, 2021.09.30 소유권이전과 같은 날 우리은행 채권최고액 825,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 이순주 근저당 600,000,000원, 중소기업은행 가압류 50,656,624원, 우리은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등록 권리만 보면 구조는 명확합니다. 그러나 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 물건 포함, 목록 3·5의 일반건축물대장상 용도변경, 목록 6~10의 지분매각, 그리고 265,400,000원 유치권 신고가 함께 적혀 있습니다. 이 때문에 단순히 최저가와 등기상 인수액만 보고 접근하기보다는, 유치권의 성립 여부와 매각 대상의 범위를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 항금리 215, 216-5 · 강하1로 582-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 박홍석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,406,778,700원 / 1,406,778,700원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 716,876,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 등기 발급 | 2026.09.09 · 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.09.30 설정된 우리은행 근저당권 825,600,000원입니다. 그 뒤인 2021.10.18 이순주 근저당, 2024.05.23 중소기업은행 가압류, 2024.09.13 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2013년 설정됐던 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당들과 2015년 경매·가압류는 2016년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 점유·유치권 — 이 물건의 실제 승부처
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장명숙 | 2023.07.07 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 장명숙의 전입일은 2023.07.07로, 2021.09.30 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 대항력 자체가 없으므로 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
③ 가격·배당 — 시세보다 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 1,406,778,700원인 신건입니다. 시세 비교는 보류하고, 현재 회차의 실질취득은 등기상 인수 0원을 기준으로 1,406,778,700원으로 봅니다. 유치권 신고가 성립할 경우에는 이 단순 계산만으로 취득 부담을 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,406,778,700원 | 1,390,310,913원 | 85,945,711원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,125,422,960원 | 1,111,768,730원 | 364,487,894원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 900,338,368원 | 888,934,984원 | 587,321,640원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,406,778,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,467,787원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 825,600,000원 | 825,600,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 이순주 | 600,000,000원 | 564,710,913원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 50,656,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 1,476,256,624원 중 예상배당은 1,390,310,913원, 미배당은 85,945,711원입니다. 집행비용은 16,467,787원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 유치권 신고 265,400,000원도 위 배당표의 배당 항목에는 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양평군 강하면 항금리 소재 “항금리 마을회관” 북동측 인근이며, 주위는 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 및 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 기호 3·5는 일반목구조(한옥) 목구조지붕(한옥) 1층 건입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됐습니다.
- 토지 특성. 보전관리지역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 주거나지, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인부터 확인. 송재열(고도인테리어)의 공사대금 265,400,000원 유치권신고가 실제 성립하는지 계약·공사·점유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 물건이 포함되고 목록 6~10은 지분매각이므로 각 목록의 소유권 범위와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 용도변경 확인. 목록 3·5의 일반건축물대장상 용도변경 내용을 감정평가서 및 관련 공부와 맞춰 봐야 합니다.
- 임차인 확인. 장명숙은 2023.07.07 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 판단. 신건 최저가 1,406,778,700원이 감정가와 동일하므로, 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권·매각범위가 먼저다
등기부 기준으로는 말소기준 우리은행 근저당 이후 권리가 모두 소멸하고, 장명숙도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 265,400,000원의 유치권 신고, 목록 3·5의 용도변경, 제시외 물건 포함, 목록 6~10의 지분매각이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하다”는 한 문장으로 결론낼 유형이 아니라, 유치권 성립 여부와 매각 대상의 정확한 범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 C등급 복합형으로 보는 것이 맞습니다.
