춘천지방법원 2025타경10291. 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 산157-7의 상가 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 창고입니다. 토지면적은 7,982㎡이고 공부상 지목은 임야입니다. 권리의 기준점은 2020.07.21 설정된 주식회사우리은행 근저당권 88,800,000원입니다. 이후 김광복 근저당권 240,000,000원, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 49,145,495원, 신용보증기금 가압류 272,240,696원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이름을 올린 이계자의 전입일이 1973.07.01로 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정해서는 안 되고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 실질취득액도 현재 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10291 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 산157-7 |
| 물건종류 / 이용 | 상가 + 토지 · 건물은 창고로 이용중 |
| 토지 | 7,982㎡ · 지목 임야 · 자연림 · 완경사 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 서동연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 418,332,400원 / 418,332,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 63,023,394원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 분묘 소재여부 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이계자 | 1973.07.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 이계자 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 말소기준인 2020.07.21 우리은행 근저당보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확정되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 이계자의 보증금이 존재하고 배당으로 모두 해소되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남을 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 418,332,400원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 확인값이 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지 수치로 판정할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 낙찰가와 실제 취득원가가 일치한다고 볼 수도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 등기채권 기준 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 418,332,400원 | 411,749,076원 | 238,437,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 334,665,920원 | 329,180,597원 | 321,005,594원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 267,732,736원 | 263,184,478원 | 387,001,713원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 418,332,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,583,324원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 3. 근저당 · 김광복 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 49,145,495원 | 49,145,495원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 272,240,696원 | 33,803,581원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 650,186,191원, 채권자 예상배당은 411,749,076원, 미배당은 238,437,115원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 아래 배당은 등기채권 중심의 시뮬레이션으로, 이계자의 실제 보증금·배당요구가 확정되면 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거진중학교 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 농경지·단독주택·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 창고로 이용 중이며 시멘트블록조 스레이트지붕 단층입니다. 외벽과 내벽은 몰탈위 페인팅 및 블록노출 마감, 창호는 목재 창호이고 설비는 없습니다.
- 토지. 7,982㎡, 완경사·부정형·중로한면이며 공시지가는 26,600원/㎡입니다. 공부상 임야지만 일부 전 및 현황 도로로 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역과 준보전산지에 포함되고 건축법상 도로 일부를 포함합니다.
- 환금성. 농경지·단독주택·임야가 혼재한 지역의 상가 + 토지·창고 물건으로, 표준화된 집합건물보다 현황·토지이용·점유관계가 가격과 매각성에 미치는 영향이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이계자 임차관계. 1973.07.01 전입자의 실제 점유 여부, 임차 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 미등기건물 권리관계. 서성장 소유 단층주택과 임종우 소유 창고의 토지사용 관계, 철거 가능성, 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 목록2 건물 위치. 인접 토지 지상에 소재하는 것으로 조사된 건물의 정확한 경계와 토지 사용권원을 현황측량 수준으로 확인하는 것이 중요합니다.
- 분묘. 분묘 소재여부가 별도 확인 사항으로 명시되어 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 통신탑. 목록1 토지 위 통신탑의 설치 위치와 토지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 임야와 실제 전·도로 이용 부분의 위치와 면적을 현장에서 대조해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2025.09.10 채무자겸소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로, 2026.09.23 매각기일의 현재 진행 상태를 원본 기록과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 418,332,400원만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고, 임차인 인수 가능액과 법정지상권·현황 리스크를 함께 반영해 실질취득가를 계산해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘등기 말소’보다 ‘점유·토지사용권’이 핵심
등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당과 가압류는 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 그 사실만으로 안전하다고 평가하기 어렵습니다. 1973.07.01 전입한 이계자의 보증금이 미상이라 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없고, 그 결과 실질취득액 역시 현재로서는 정해지지 않습니다.
여기에 토지 위 별도 소유 미등기 단층주택·창고, 인접 토지에 걸친 것으로 조사된 건물, 통신탑, 분묘 확인 문제, 공부상 임야와 실제 전·도로 이용의 차이가 동시에 존재합니다. 현재 최저가도 감정가와 같은 신건 418,332,400원이고 비교 가능한 실거래 확인값이 없어 가격 메리트를 입증할 근거도 없습니다. 낮은 입찰가를 찾는 문제보다, 무엇을 실제로 인수하고 어떤 토지사용관계가 남는지를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
