춘천지방법원 2025타경10293. 고성군 죽왕면 오호리 278-23, 오호농공단지 안의 공장용지와 공장·사무실·창고 등이 묶인 물건입니다. 토지는 5,160.3㎡이고, 감정평가상 일련번호 3은 공장, 4·5·7은 공장 및 사무실, 6은 공장·창고·냉동창고로 이용 중입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 6,752,804,680원입니다.
등기 구조의 중심은 2022.08.04. 주식회사우리은행 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 3,780,000,000원과 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기 말소와 별개로, 대항력 있는 임차인의 보증금 3,000,000원은 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10293 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 오호리 278-23 · 도로명주소 강원특별자치도 고성군 죽왕면 송지호로 15-26 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·창고·냉동창고 등 이용 |
| 토지 | 5,160.3㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 드림바이오주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,752,804,680원 / 6,752,804,680원 (신건) |
| 청구액 | 1,515,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금 3,000,000원은 인수
과거 국민은행·거진농업협동조합·농협은행·이진명 근저당권과 무궁화신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매 권리분석에서는 2022.08.04. 우리은행 근저당권을 기준으로 보는 구조이며, 이후 설정·등기된 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서연미 | 2025.02.10 | 미상 / — | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 문국봉 | 2023.09.25 | 미상 / — | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 주식회사 이플(장준혁) | 2025.02.26 | 미상 / — | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| 드림바이오주식회사(문정훈) | 2015.06.17 | 3,000,000원 / 110,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 3,000,000원 전액 인수 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사된 임차인은 4명입니다. 이 가운데 매수인 인수액으로 계산된 것은 드림바이오주식회사(문정훈)의 3,000,000원입니다. 서연미는 등기부상 가압류권자이자 현재 경매의 채권자로도 등장해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있으므로 실제 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘실질취득가’부터 본다
신건 최저매각가는 6,752,804,680원이고, 대항력 임차인 인수액은 3,000,000원입니다. 따라서 현 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득 기준액은 6,755,804,680원입니다.
이 물건은 동일 자산의 실거래 시세 비교값이 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 공장용지와 여러 공장·사무실·창고, 기계기구가 함께 얽힌 일괄매각 물건이므로 입찰가는 토지·건물·기계기구의 실제 포함 범위를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,752,804,680원 | 3,000,000원 | 2,356,653,211원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,402,243,744원 | 3,000,000원 | 3,693,708,537원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,321,794,995원 | 3,000,000원 | 4,763,352,799원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 6,752,804,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 69,928,047원 |
| 인수. 드림바이오주식회사(문정훈) 보증금 | 3,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 10번 · 우리은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 을구 11번 · 우리은행 | 3,780,000,000원 | 3,780,000,000원 |
| 갑구 6번 · 한국파렛트풀 주식회사 | 7,535,150원 | 7,535,150원 |
| 갑구 7번 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 12번 · 임채희 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 갑구 8번 · 김혜경 | 2,525,219원 | 2,525,219원 |
| 갑구 9번 · 한국전력공사 | 67,585,060원 | 67,585,060원 |
| 갑구 10번 · 심현종 | 24,453,411원 | 24,453,411원 |
| 갑구 10번 · 김영성 | 3,442,416원 | 3,442,416원 |
| 갑구 10번 · 임은택 | 19,758,380원 | 19,758,380원 |
| 갑구 11번 · 박창규 | 46,835,638원 | 46,835,638원 |
| 갑구 12번 · 서연미 | 1,515,966원 | 1,515,966원 |
| 갑구 13번 · 이재호 | 21,232,305원 | 21,232,305원 |
| 갑구 14번 · 서울보증보험주식회사 | 10,371,510원 | 10,371,510원 |
| 갑구 15번 · 권순철 | 20,158,231원 | 20,158,231원 |
| 갑구 16번 · 신용보증기금 | 182,661,066원 | 77,463,347원 |
| 갑구 17번 · 주식회사 국민은행 | 21,040,970원 | 0원 |
| 갑구 18번 · 방진국 | 20,736,870원 | 0원 |
| 갑구 19번 · 주식회사 티젠 | 39,531,250원 | 0원 |
| 갑구 20번 · 서연미 | 미상 | 0원 |
| 갑구 21번 · 서울보증보험주식회사 | 22,363,361원 | 0원 |
| 갑구 23번 · 유아이제사십차유동화전문 유한회사 | 1,515,966원 | 0원 |
| 갑구 24번 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,523,095,215원 | 0원 |
| 갑구 25번 · 임채희 | 623,171,860원 | 0원 |
| 채권 합계 | 9,039,529,844원 | 6,682,876,633원 |
| 미배당 | — | 2,356,653,211원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 가정에서도 후순위 채권에 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 대항력 임차인 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 오호리 소재 오호농공단지 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장과 공업나지가 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 5,160.3㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·사다리형, 소로한면입니다. 공시지가는 66,700원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(해양심층수전용농공단지), 농공단지, 산업시설구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 건물. 일련번호 3~7은 일반철골구조 건물로 공장·사무실·창고·냉동창고 등으로 이용되고 위생·급배수·소화·공기조화설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 매각물건명세서 비고상 목록 3·4는 일반건축물대장에 불법증축 위반건축물로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 신건 최저가 6,752,804,680원만 보지 말고 대항력 임차보증금 3,000,000원을 더한 6,755,804,680원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 임차관계. 드림바이오주식회사(문정훈)의 대항력·보증금 3,000,000원 인수 조건과 실제 점유 상태를 원본 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 서연미 관계. 임차 조사에도 등장하고 가압류권자·경매 채권자로도 등장하므로 실제 점유 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 불법증축. 목록 3·4의 위반건축물 부분이 사용·철거·시정명령 등에 어떤 영향을 주는지 관할 행정기관과 건축물대장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 소유. 1-25), 2-41), 7-69)는 중소벤처기업진흥공단 소유로 조사됐으므로 매각 대상 포함 여부와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 평가 제외·확인불가. 2-40)은 감정평가 제외, 2-53)은 현장 확인 불가 상태이므로 감정가에 무엇이 포함됐는지 세부 목록을 대조해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되므로 토지·건물·기계기구의 목록별 소유관계와 매각 범위를 분리해 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 없이 신건 최저가만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물·기계기구의 실제 가치와 상태를 따로 검증해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 현물 확인이 더 어렵다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 선이 분명합니다. 2022.08.04. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 등기된 다수의 근저당·가압류·압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸합니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 3,000,000원은 인수되므로 신건 실질취득은 6,755,804,680원입니다.
더 큰 확인 포인트는 물건 자체입니다. 일괄매각·제시외 건물, 목록 3·4의 불법증축, 일부 기계기구의 중소벤처기업진흥공단 소유, 감정평가 제외 기계와 현장 확인이 되지 않은 기계까지 존재합니다. 여기에 동일 자산의 실거래 비교 근거가 없어 현재 신건 가격의 시장 메리트도 단정할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 확인 가능하지만, 인수 3,000,000원과 실제 매각 대상·현물 상태를 확정하기 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
