춘천지방법원 2025타경10303. 속초시 대포동 대포제2농공단지 내 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 1,703.1㎡ 공장용지이고, 감정평가상 주건물은 일반철골구조 경사판넬지붕 2층으로 1층은 공장 및 사무실, 2층은 휴게실 등으로 이용 중입니다. 부속건물은 공장·창고·부속시설이고, 주건물에는 위생·급배수설비와 저온저장설비가 갖춰져 있습니다.
권리구조의 기준점은 2024.04.08. 설정된 금강새마을금고 근저당권 1,079,000,000원입니다. 이 근저당은 토지와 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-2호를 공동담보로 하고 있습니다. 이후 속초시 압류, 기술보증기금·강원신용보증재단 등 가압류, 국가 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10303 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 대포동 946-5 · 농공단지1길 38-12 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정평가상 공장 이용 |
| 토지 | 공장용지 1,703.1㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 이용 | 주건물 1층 공장 및 사무실 · 2층 휴게실 · 부속건물 공장·창고·부속시설 |
| 소유자 | 주식회사자연인에프앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,141,205,300원 / 559,191,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 844,738,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자는 2013.05.06. 소유권을 이전받은 주식회사자연인에프앤씨입니다. 과거 중소기업진흥공단·속초시수산업협동조합·속초시·농협은행· 중소기업은행 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 판단의 기준은 2024.04.08. 금강새마을금고 근저당입니다.
② 점유·임차 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김병욱 | 확인 필요 | 2024.05.13 | 보증금 미상 / 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조한수 | 2층 | 2025.05.29 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.04.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관련 세부사항은 추가 확인이 필요합니다. 특히 김병욱은 이 건물의 최초 소유자로 등기된 인물과 이름이 같아, 관계인 여부 또는 가장임차인 가능성을 포함해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 근거는 없다
감정가는 1,141,205,300원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 559,191,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 391,433,700원, 4회 유찰 시 274,003,590원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 559,191,000원 | 551,199,090원 | 1,304,228,962원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 391,433,700원 | 385,153,628원 | 1,470,274,424원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 274,003,590원 | 269,367,540원 | 1,586,060,512원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 559,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,991,910원 |
| 2. 근저당 · 금강새마을금고 | 1,079,000,000원 | 551,199,090원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 510,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 165,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 75,549,938원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 18,887,484원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국전력공사 | 6,240,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,855,428,052원 중 551,199,090원이 배당되고, 1,304,228,962원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·현물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 대포동 대포제2농공단지 내에 위치하며, 부근은 중·소규모 공장이 밀집한 농공단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 기준으로 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 1,703.1㎡, 일반공업지역·제1종지구단위계획구역·농공단지이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 127,800원/㎡입니다.
- 건물. 주건물은 일반철골구조 경사판넬지붕 2층, 부속건물은 컨테이너조 및 일반철골구조입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 주건물에는 위생·급배수설비와 저온저장설비가 있고, 부속건물 2에는 위생·급배수설비 등이 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현황조사에는 김병욱·조한수의 점유가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실물 확인. 제시외 기계기구 중 소재불명 항목이 다수 있고 정상작동 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 누수 확인. 주건축물 1층 일부 누수가 목측된 만큼 범위와 보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구가 포함되므로 감정평가서상의 대상 목록과 현존 물건을 대조해야 합니다.
- 김병욱 점유관계 확인. 등기상 과거 소유자와 이름이 같은 점유자이므로 실제 계약관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김병욱·조한수 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 관련 세부사항을 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현물이 어렵다”
이 사건은 권리만 보면 방향이 분명합니다. 2024.04.08. 금강새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 두 점유자도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실제 투자 판단은 훨씬 까다롭습니다. 공장·토지·제시외 건물·기계기구 일괄매각이고, 1층 일부 누수와 기계기구 작동 여부, 소재불명 기계기구 다수라는 확인사항이 있습니다. 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리보다 현존 자산·설비 상태·공장 활용성 검증에서 승부가 갈립니다.
