춘천지방법원 2025타경10303. 속초시 대포동 대포제2농공단지 내 공장과 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 1,703.1㎡이고, 감정평가 이용상태는 주건물 1층 공장·사무실, 2층 휴게실, 부속건물은 공장·창고와 부속시설입니다. 현재 최저매각가는 559,191,000원으로 감정가 1,141,205,300원의 49% 수준입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024년 4월 8일 설정된 금강새마을금고 근저당 1,079,000,000원이 말소기준이고, 그 이후 등재된 속초시 압류, 기술보증기금·강원신용보증재단 등의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 현장·운영 측면에서는 기계기구의 정상작동 여부, 소재불명 기계기구, 일부 누수와 점유관계를 반드시 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10303 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 대포동 946-5 · 농공단지1길 38-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 토지 | 공장용지 1,703.1㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사자연인에프앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,141,205,300원 / 559,191,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 844,738,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 주식회사자연인에프앤씨이고, 말소기준권리는 2024.04.08. 금강새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,079,000,000원이며 토지 대포동 946-5와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-2호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 이후 속초시 압류, 기술보증기금 510,000,000원 가압류, 강원신용보증재단 165,750,000원 가압류, 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 75,549,938원 가압류, 농협은행주식회사 18,887,484원 가압류, 한국전력공사 6,240,630원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 조사된 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병욱 | 미상 | 2024.05.13 | 보증금 미상 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조한수 | 2층 | 2025.05.29 | 보증금 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자 2명이며, 두 사람 모두 전입신고가 2024.04.08. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 보증금 미상 자체가 매수인에게 보증금 인수로 연결되지는 않습니다. 다만 김병욱은 과거 등기부상 소유자·채무자 이름과 동일해 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적돼 있으므로 실제 점유관계와 계약관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 배당 구조 (매각가 559,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,991,910원 |
| 2. 근저당 · 금강새마을금고 | 1,079,000,000원 | 551,199,090원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 510,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 165,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 75,549,938원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 18,887,484원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국전력공사 | 6,240,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,855,428,052원인데 현재 회차에서 예상되는 채권자 총 배당액은 551,199,090원, 미배당은 1,304,228,962원입니다. 신청채권액 844,738,142원 역시 현재 회차 배당 551,199,090원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자와 채무자의 문제이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 559,191,000원은 감정가 1,141,205,300원의 49%입니다. 3회 유찰 시 391,433,700원, 4회 유찰 시 274,003,590원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주건물 1층은 공장 및 사무실, 2층은 휴게실 등으로 이용 중이며 부속건물은 공장·창고와 부속시설입니다.
- 입지. 속초시 대포동 대포제2농공단지 내에 위치하며 부근은 중·소규모 공장이 밀집한 농공단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 1,703.1㎡, 일반공업지역·제1종지구단위계획구역·농공단지이며 중로3류에 접합니다.
- 설비. 주건물에는 위생·급배수설비와 저온저장설비가 있고, 부속건물 2에는 위생·급배수설비 등이 있습니다.
- 건물 상태. 주건축물 1층 일부 누수가 목측됐고, 부속건물 1의 지붕은 컨테이너지붕입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산이 아닌 농공단지 내 공장·토지이며 2회 유찰 상태이므로 매수층과 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실사. 정상작동 여부를 직접 확인하고, 감정평가서상 소재불명 기계기구가 실제로 어떤 항목인지 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물과 기계기구가 일괄매각 대상이므로 현황·소재·사용 상태를 원본 감정평가서와 맞춰야 합니다.
- 누수 상태 확인. 주건축물 1층 일부 누수가 목측됐으므로 원인과 보수범위를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 김병욱·조한수 모두 대항력은 없지만 실제 사용관계, 퇴거 가능성, 계약관계를 확인하세요.
- 김병욱 관계 확인. 과거 소유자·채무자와 동일 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인할 필요가 있습니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 공장 자산의 실체가 승부처
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리가 모두 소멸하고, 조사된 두 점유자도 말소기준 이후 전입이라 현재 자료상 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 문제는 가격보다 공장이라는 자산의 실체입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 시세가 없고, 일괄매각되는 기계기구에는 정상작동 미확인과 다수 소재불명이 있으며 건물 일부 누수도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”만 확인하고 들어갈 사건이 아니라, 실제 남아 있는 공장·기계 자산과 점유 상태를 확인한 뒤 최저가 559,191,000원이 타당한지를 판단해야 하는 사건입니다.
