수원지방법원 2024타경6521. 사건 표시 소재지는 경기도 여주시 금사면 상호리 59-4이고, 등기 열람 건물은 상호리 61, 도로명주소 금품1로 503입니다. 감정평가 이용상태는 기호별로 근린생활시설·보일러실·화장실, 근린생활시설, 주택·민박·차광시설 등으로 확인되며 일부 공실입니다. 토지 정보에는 지목 ‘대’, 상업용, 면적 840.0㎡가 확인됩니다.
권리 구조의 중심은 2019.05.24. 설정된 금사농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.11.05. 가압류와 2024.11.13., 2024.12.05.의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리가 단순하다고 해서 곧바로 ‘인수 0원’으로 결론 내릴 수는 없습니다. 장문석의 전입일이 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6521 |
|---|---|
| 사건 표시 소재지 | 경기도 여주시 금사면 상호리 59-4 |
| 등기 열람 건물 | 경기도 여주시 금사면 상호리 61 · 경기도 여주시 금사면 금품1로 503 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·보일러실·화장실, 근린생활시설, 주택·민박·차광시설 등 · 일부 공실 |
| 토지 | 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 840.0㎡ |
| 소유자 | 권혁진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,765,863,040원 / 1,765,863,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금사농업협동조합 / 493,482,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
1998년·1999년·2001년·2010년에 설정되었던 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.05.24. 금사농업협동조합 근저당입니다. 2024.11.05. 금사농업협동조합 가압류 32,480,004원과 이후 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 선순위 전입 1명이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장문석 | 2018.04.16. | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정선 | 2024.01.31. | 2024.12.02. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 생협팜 | 2020.06.09. | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김정선의 전입일은 2024.01.31., 농업회사법인 주식회사 생협팜은 2020.06.09.로 모두 2019.05.24. 말소기준권리 이후입니다. 김정선은 2024.12.02. 배당요구 사실이 확인됩니다. 세 점유자 모두 보증금 금액은 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교보다 선순위 보증금 확인이 우선
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,765,863,040원으로 신건입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 가점보다 먼저 장문석의 보증금과 실제 인수 가능액을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,765,863,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,058,630원 |
| 1. 근저당 · 금사농업협동조합 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 2. 가압류 · 금사농업협동조합 | 32,480,004원 | 32,480,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,128,324,406원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구 합계 617,480,004원이 전액 배당되고 미배당액은 0원이며, 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 다만 소유자 잔여 1,128,324,406원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이고, 특히 장문석의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,765,863,040원 | 617,480,004원 | 0원 | 1,128,324,406원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,412,690,432원 | 617,480,004원 | 0원 | 778,683,524원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,130,152,345원 | 617,480,004원 | 0원 | 498,970,818원 |
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 주위환경. 여주산촌오토캠핑장 서측 인근이며, 근린생활시설·주택·농경지·임야가 혼재한 지대입니다.
- 교통. 대체로 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(3)는 근린생활시설·보일러실·화장실 등, 기호(4)는 근린생활시설, 기호(6)는 주택·민박·차광시설 등으로 이용 중이며 일부 공실입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 공시지가 207,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 규제. 자연보전권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일이 1989.06.30., 1992.10.12., 1993.11.19., 1997.07.03., 1998.02.05., 2000.03.09. 등으로 서로 다른 구조·연식의 건물이 포함되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장문석 보증금 확인. 2018.04.16. 선순위 전입이므로 보증금·점유관계·대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금의 미배당분이 확인되기 전에는 최저매각가만으로 총 취득부담을 판단하지 마세요.
- 김정선 배당요구 확인. 2024.12.02. 배당요구가 확인되며 보증금은 미상입니다.
- 생협팜 점유관계 확인. 2020.06.09. 전입·현황조사 확인 대상이며 구체적 임대관계는 미상입니다.
- 복합용도 현장 확인. 근린생활시설·주택·민박 등 여러 이용상태와 일부 공실이 확인되므로 실제 사용현황을 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 수질·환경·가축사육 관련 제한을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유자의 보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 0원”은 다르다
이 사건은 2019.05.24. 금사농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 2018.04.16. 전입한 장문석입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없으므로, 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 그대로 믿고 입찰가를 정해서는 안 됩니다. 실거래 비교 근거도 없어 현재 신건 1,765,863,040원의 가격 메리트 역시 판단 보류가 맞습니다. 등기 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미상. 이 사건의 승부처는 선순위 전입자의 실제 보증금 확인입니다.
