15,529,000원
청주지방법원 2025타경51906. 청주시 흥덕구 복대동 ‘대농지구롯데캐슬시티’ 4층 424호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이태동이며, 한국주택금융공사가 124,164,510원을 청구해 강제경매가 진행 중입니다.
이 물건은 권리분석에서 가장 위험한 착시가 생길 수 있습니다. 감정가 132,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 15,529,000원까지 내려왔지만, 매각물건명세서는 이윤지에 대해 “대항력 있는 주택임차권등기”, “선순위 전입 임차인 있음”을 명시합니다. 보증금 전액이 배당돼야 임차권이 소멸하므로, 현재 최저가만 보고 “1,500만원대에 취득한다”고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62 대농지구롯데캐슬시티 4층 424호 · 도로명 충청북도 청주시 흥덕구 진재로 141 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 지상15층 중 4층 424호 |
| 소유자 | 이태동 · 2023.11.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 15,529,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 124,164,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2024.03.18 신한카드 가압류 11,115,088원입니다. 과거 하나은행 근저당 91,200,000원은 2019.11.06 해지로 이미 말소됐고, 김세명의 전세권 120,000,000원도 2023.04.27 해지로 말소됐습니다.
문제는 이윤지입니다. 임대차계약일자는 2023.04.14, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.04.27, 확정일자는 2023.04.14입니다. 임차권등기 자체의 접수일은 2025.03.06이지만, 그보다 앞선 2023.04.27부터의 점유·주민등록을 기초로 매각물건명세서가 선순위 전입 및 대항력을 명시하고 있습니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 “말소기준 뒤니까 소멸한다”고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 계약·점유 | 배당 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤지 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 계약 2023.04.14 주민등록 2023.04.27 점유 2023.04.27 확정일자 2023.04.14 | 배당요구 2025.03.06 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
이윤지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 120,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사안도 없습니다. 매각물건명세서가 대항력을 명시하고 있고 확정일자와 배당요구도 확인되므로, 입찰자는 배당 후 남는 보증금이 자신의 채무로 넘어오는 구조를 전제로 응찰가를 계산해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
실거래 비교 자료가 없어 이 사건의 실질취득액 120,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 12%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 평가를 해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 대항력 인수형 해석 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 15,529,000원 | 낙찰가보다 보증금이 큼 · 미배당분 승계 | ≈ 120,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 10,870,300원 | 낙찰가는 감소하지만 승계액 증가 | ≈ 120,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 7,609,209원 | 낙찰가는 감소하지만 승계액 증가 | ≈ 120,000,000원 |
④ 배당 시나리오 (매각가 15,529,000원 가정)
현재 계산 시나리오상 매각대금 배분은 아래와 같습니다. 다만 이 표는 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 판단과 분리해서 봐야 합니다. 단순 배당표에서 매수인 인수가 0원처럼 보이더라도, 매각물건명세서가 명시한 임차보증금 인수 조건이 우선적인 권리분석 기준입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 679,522원 |
| 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,115,088원 | 11,115,088원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 124,164,510원 | 3,734,390원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 대항력 임차인 · 이윤지 | 120,000,000원 | 전액 배당되지 않으면 미배당 승계 |
현재 계산상 채권자 총 청구액은 135,279,598원, 총 배당액은 14,849,478원, 미배당은 120,430,120원입니다. 별도로 이윤지의 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원은 전액 배당 여부에 따라 매수인 승계액이 결정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현대백화점 남동측 인근의 대농지구롯데캐슬시티 내에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·오피스텔·공장·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 층을 구획해 내부에 다락이 있어 이를 감안해 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 대로 한 면에 접하며, 토지는 대체로 사다리형 평지입니다. 일반상업지역·지구단위계획구역(대농3지구)입니다.
- 공시지가. 3,232,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재까지 6회 유찰된 이력이 있어 실제 매수 수요와 낙찰가 형성은 보수적으로 봐야 합니다. 특히 최저가 하락이 임차보증금 승계 부담을 없애주지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 15,529,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득 약 120,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 이윤지의 보증금 120,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지 확인해야 매수인이 승계할 미배당 보증금을 확정할 수 있습니다.
- 선순위 전입 원본 대조. 주민등록일자·점유개시일자 2023.04.27, 확정일자 2023.04.14와 매각물건명세서의 선순위 전입·대항력 기재를 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 접수일에 속지 말 것. 임차권등기는 2025.03.06이지만 대항력 판단의 기초가 되는 임대차·점유 시점은 그보다 앞섭니다.
- 유찰 추가 하락의 의미. 7회 유찰 시 10,870,300원, 8회 유찰 시 7,609,209원으로 내려가더라도 인수액이 증가하므로 실질취득액이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 시세 검증. 확인 가능한 실거래 비교 자료가 없어 120,000,000원이 시장가격보다 낮은지 단정할 수 없습니다. 별도의 실거래·매물 시세 검증이 필수입니다.
맺으며 — “15,529,000원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 15,529,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 120,000,000원입니다. 이윤지는 말소기준 2024.03.18보다 앞선 2023.04.27에 주민등록·점유를 갖춘 선순위 임차인으로 명세서상 대항력이 명시돼 있고, 보증금 전액 배당 때만 임차권이 소멸합니다.
따라서 낙찰가가 보증금보다 낮은 이 사건은 대항력 인수형입니다. 6회 유찰돼 감정가의 12%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 오피스텔 이용, 6회 유찰, 실거래 비교 부재까지 겹쳐 겉보기 저가보다 권리와 환금성 리스크를 먼저 보는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 낮지 않다.
