청주지방법원 2025타경51906. 복대동 대농지구롯데캐슬시티 4층 424호로, 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 겉으로는 감정가 132,000,000원에서 네 차례 유찰돼 31,693,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 권리 흐름을 보면 2017년 하나은행 근저당은 2019.11.06. 이미 말소됐고, 현재 임차인 이윤지는 2023.04.14. 확정일자를 받고 2023.04.27. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 현재 소유자 이태동의 소유권 취득일 2023.11.16.보다도 앞섭니다.
매각물건명세서에는 이 임차권을 “대항력 있는 주택임차권등기”로 명시하면서, 임차보증금이 전액 배당될 때에만 소멸한다고 적고 있습니다. 현재 최저가로는 보증금 120,000,000원을 전액 배당할 수 없으므로, 미배당 보증금은 낙찰자가 떠안을 가능성이 큽니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어, 총 취득비용은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62 대농지구롯데캐슬시티 제4층 제424호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 지상 15층 건물 중 4층 424호 · 내부 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 이태동 (2023.11.16. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 31,693,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 124,164,510원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 선순위 임차인이 핵심
김세명의 전세권 120,000,000원도 2023.04.27. 해지로 말소됐습니다. 그날 이윤지가 점유와 주민등록을 시작했고, 계약 및 확정일자는 그보다 앞선 2023.04.14.입니다. 이후 신한카드 가압류, 신한은행의 종전 경매, 한국주택금융공사의 현재 경매가 이어졌습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차보증금의 미배당 부분은 별도입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이윤지 건물의 전부 · 주거 | 계약·확정 2023.04.14. 주민등록·점유 2023.04.27. 임차권등기 2025.03.06. | 120,000,000원 배당요구 2025.03.06. | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
임차권등기에는 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자와 보증금이 모두 기재돼 있고, 매각물건명세서도 선순위 전입 임차인과 대항력 있는 임차권을 명시합니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 이 사건은 임차인의 배당액을 먼저 계산한 뒤, 남는 보증금을 취득비용에 더해야 합니다.
③ 가격 해석 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
현재 최저가 31,693,000원에서 집행비용 추정액 970,474원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아갈 수 있는 재원은 30,722,526원입니다. 보증금 120,000,000원 중 나머지 89,277,474원이 미배당으로 남는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 배당재원 | 임차인 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 31,693,000원 | 30,722,526원 | 89,277,474원 | 120,970,474원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 22,185,100원 | 21,385,768원 | 98,614,232원 | 120,799,332원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 15,529,569원 | 14,850,037원 | 105,149,963원 | 120,679,532원 |
한 번 더 유찰되면 낙찰가는 약 951만원 낮아지지만 임차인 인수액은 약 934만원 늘어납니다. 여섯 번째 유찰에서도 실질취득은 120,679,532원입니다. 즉 이 물건의 경제적 가격은 1,552만원이나 2,218만원이 아니라 약 1.21억원입니다. 실질취득 120,970,474원은 감정가 132,000,000원의 약 91.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 970,474원 |
| 1. 선순위 임차인 · 이윤지 | 120,000,000원 | 30,722,526원 |
| 2. 후순위 채권자 배당 | - | 0원 |
| 매수인 승계 · 임차보증금 미배당 | - | 89,277,474원 |
| 낙찰가 + 승계액 | - | 120,970,474원 |
집행비용과 실제 배당순위·세금 등에 따라 최종 배당액은 변동될 수 있습니다. 다만 임차보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 낙찰가가 낮아져도 미배당 승계액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현대백화점 남동측 인근 대농지구롯데캐슬시티 내에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 근린생활시설 및 주거용으로 이용 중이며 일반상업지역·대농3지구 지구단위계획구역입니다.
- 도로·토지. 대체로 사다리형 평지이며 남동측 대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 3,232,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부에 층을 구획한 다락이 있어 이를 감안해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 주민등록 전입세대 열람, 확정일자, 임차권등기명령, 매각물건명세서를 대조해 보증금 120,000,000원과 대항력 유지 여부를 재확인해야 합니다.
- 배당금 확인. 이윤지의 실제 배당액이 얼마인지에 따라 인수액이 결정됩니다. 전액 배당되지 않으면 미배당 보증금은 낙찰자 부담으로 남을 수 있습니다.
- 말소된 근저당 구분. 2017년 하나은행 근저당은 2019년에 말소됐습니다. 이를 현존 말소기준권리로 오인해 임차인을 후순위로 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 31,693,000원이 아니라 인수액을 합한 120,970,474원을 기준으로 수익성과 자금계획을 검토해야 합니다.
- 용도·금융 확인. 사건 분류는 근린시설, 이용상태는 오피스텔, 임차권은 주거로 기재돼 있습니다. 실제 사용현황과 대출·세금 적용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 확인하고, 보증금 정산과 명도 협의를 별도 비용·기간으로 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 집행기록을 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “약 92% 실질취득”
이 사건의 숫자는 매우 극단적으로 보입니다. 감정가 132,000,000원이 네 번 유찰돼 31,693,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 120,000,000원을 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 임차인이 받을 수 있는 재원을 제외한 89,277,474원을 승계한다고 보면, 실질취득은 120,970,474원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 그만큼 임차인 미배당액이 늘어 총액은 1.21억원 안팎에서 거의 고정됩니다. 여기에 근린시설 분류, 오피스텔 이용상태, 네 차례 유찰 이력까지 겹칩니다. 표면가격은 저가지만 실질가격은 감정가에 가깝고, 권리 인수 위험은 크다. 선순위 임차보증금이 전액 해소된다는 명확한 근거가 확인되지 않는 한, 낮은 최저가만으로 접근할 물건은 아닙니다.