춘천지방법원 2025타경10431. 양양군 현북면 중광정리 ‘심미’ 102동 7층 707호, 전용 38.6106㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2020년 7월 2일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 69,600,000원입니다. 그 뒤 2025년 임의경매개시결정, 2026년 양양군 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 윤용하는 2024년 2월 23일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 현재 배당 산정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 가격 매력은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 139,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 110,833,333원, 최신 거래는 105,000,000원입니다. 전체 평균 114,750,000원보다도 높지만, 특히 최근 시장을 우선하면 현재 신건 가격은 최근 시세 이상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10431 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 현북면 중광정리 176-1 102동 7층 707호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 38.6106㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유관계 | 고주현 2분의 1 · 주식회사트리플제이 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 55,675,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2020년 7월 2일 주식회사트리플제이가 거래가 102,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024년 고주현에게 지분 2분의 1이 이전됐고, 2025년 임의경매개시결정과 2026년 양양군의 지분 압류가 이어졌습니다. 말소기준 이후 등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없고 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤용하 | 2024.02.23 | 2025.12.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤용하는 말소기준일 2020.07.02보다 늦은 2024.02.23에 전입했으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 보증금 인수는 발생하지 않는 구조입니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 내려왔고, 신건은 그 위에 있다
‘심미’ 동일 면적 38.61㎡의 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 110,833,333원, 최신 2026년 7월 거래는 105,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 114,750,000원이지만, 최근과 과거를 비교한 추세는 -6.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 38.61㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 38.61㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 38.61㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 38.61㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 38.61㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 38.61㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 110,833,333원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 139,000,000원으로 최근 12개월 평균의 125.4%입니다. 평균보다 약 28,166,667원 높습니다. 최신 거래 105,000,000원과 비교하면 34,000,000원 높은 수준입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되며, 신건 가격에는 할인 메리트가 없다고 보는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,654,000원 |
현재 회차 139,000,000원 가정에서는 우리은행 근저당 채권최고액 69,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 66,654,000원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰 뒤에야 시세권 진입
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 139,000,000원 | 0원 | 139,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 111,200,000원 | 0원 | 111,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 88,960,000원 | 0원 | 88,960,000원 |
1회 유찰 시 111,200,000원은 최근 12개월 평균 110,833,333원과 거의 같은 수준이고, 2회 유찰 시 88,960,000원은 최근 거래 구간보다 낮아집니다. 현재 신건에서는 가격 메리트가 없고, 적어도 1회 유찰 이후부터 최근 시세와의 비교가 의미 있어지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중광정해수욕장 서측 인근이며, 주변은 농경지·자연림·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 15층 건물 중 7층 707호이며, 위생·개별난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며, 진입표면구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지·환금성. 심미는 495세대, 2001.08.14 준공입니다. 동일 면적 거래가 이어지고 있으나 최근 12개월 평균이 과거 평균보다 낮아 가격 흐름은 하락 방향입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재가를 ‘할인가’로 보지 말 것. 실질취득 139,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.4%입니다.
- 최근 거래 우선. 최신 거래가 105,000,000원이고 최근 추세가 -6.6%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 기준으로 삼지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 윤용하는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당·명도 관련 원본을 재확인해야 합니다.
- 지분 소유관계 확인. 고주현과 주식회사트리플제이가 각각 2분의 1을 소유하고 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 양양군 압류가 있고, 실제 배당 및 인수 외 비용에는 당해세·공용부분 관리비 등이 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현재 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 윤용하도 전입이 2024년이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 정반대입니다. 실질취득 139,000,000원은 최근 12개월 평균 110,833,333원의 125.4%, 최신 거래 105,000,000원보다 34,000,000원 높고, 최근 추세도 -6.6%입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는 착시는 없지만, 감정가 자체가 최근 시장보다 높습니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보류가 맞는 사건입니다.
