수원지방법원 2024타경36201. 경기도 양평군 서종면 도장리 소재 기타시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기상 건물은 식물관련시설이며, 감정평가에서는 공부상 버섯재배사이나 현재 공실이라고 조사했습니다. 감정가가 상당히 높은 반면 최저매각가는 5회 유찰을 거쳐 크게 낮아졌습니다. 그러나 일반적인 주거용 부동산과는 활용 목적 및 매수 수요가 다른 물건입니다.
현재 등기상 소유자는 배선화로 확인됩니다. 가평군농업협동조합이 신청한 임의경매이며, 청구금액은 2,492,968,523원입니다. 2022년 설정된 가평군농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,880,000,000원이고, 2024년에는 해당 근저당권의 이전 등기까지 기록되어 있습니다. 따라서 단순히 예상 인수액이 0원으로 표시되었다는 이유만으로 등기상 권리가 완전히 정리됐다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36201 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 양평군 서종면 도장리 68-12 |
| 건물 등기 소재지 | 경기도 양평군 서종면 도장리 68-14 도로명주소: 풀무길 46-21 |
| 물건종류 / 용도 | 기타시설 + 토지 · 식물관련시설(공부상 버섯재배사) |
| 건물 현황 | 경량철골구조 · 경량철골구조지붕 · 지상 1층 · 판넬 마감 · 현재 공실 |
| 사용승인일 | 2017.02.10 |
| 토지 참고 | 임야 · 자연림 · 737㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 토지·건물별 세부 목록 대조 필요 |
| 소유자 | 배선화 |
| 감정가 | 3,571,508,000원 |
| 최저매각가 | 600,263,000원 (5회 유찰, 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 가평군농업협동조합 / 2,492,968,523원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 말소 상태를 교차 확인
최초 확인되는 근저당권은 2021.10.28 설정된 원당신용협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2022.09.20 해지를 원인으로 말소 등기가 기록되어 있습니다.
이후 2022.09.20 가평군농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 권리는 말소된 것으로도 표시되어 있지만, 2024.11.18에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 내역이 확인됩니다. 이 이전의 원인일자는 2024.08.28이며, 확정채권양도입니다.
임차인 신고는 확인되지 않습니다. 감정평가에서도 건물의 현황은 공실로 조사되었고, 임대관계에 관한 별도 특이사항은 제시되지 않았습니다. 따라서 임차보증금 인수가 계산상 반영되지는 않았습니다. 다만 공실 조사와 임차권·점유권리의 최종 부존재는 같은 의미가 아니므로 매각물건명세서 및 현황조사서와 현장 점유상태의 대조가 필요합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 83.19% 하락의 의미
감정가는 3,571,508,000원이고 현재 최저매각가는 600,263,000원입니다. 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔으므로 감정가 대비 하락폭은 약 83.19%입니다. 수치만 보면 상당한 가격 조정이 이뤄진 경매입니다.
그러나 감정가와 실제 시장에서 처분 가능한 가격은 다릅니다. 이 물건은 일반 주택이 아니라 공부상 버섯재배사인 식물관련시설과 토지의 일괄매각입니다. 최근 실거래와 비교한 시장가격을 확정할 수 없는 상태에서는 600,263,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 600,263,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 420,184,100원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 294,128,870원 | 8.24% | 0원 |
이후 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다. 인수액 0원은 현재 권리계산 기준으로, 취득세·등기비용·명도 및 정비비용은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,263,000원 가정)
현재 매각대금 기준 배당 계산에서는 집행비용 8,402,630원을 제외한 591,860,370원이 소유자 교부금으로 표시됩니다. 반면 신청채권자인 가평군농업협동조합의 청구금액 2,492,968,523원에 대한 예상배당액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,402,630원 |
| 신청채권자 · 가평군농업협동조합 | 2,492,968,523원 | 0원 |
| 소유자 교부 표시액 | — | 591,860,370원 |
| 합계 | — | 600,263,000원 |
④ 회차별 배당 시나리오 — 배당 재산정이 먼저
| 회차 | 매각가격 | 신청채권자 배당 | 소유자 교부 표시액 |
|---|---|---|---|
| 현재(5회 유찰) | 600,263,000원 | 0원 | 591,860,370원 |
| 6회 유찰 시 | 420,184,100원 | 0원 | 413,582,259원 |
| 7회 유찰 시 | 294,128,870원 | 0원 | 289,211,066원 |
모든 회차에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 0원으로 나타나지만, 신청채권은 변제 완료되지 않는 것으로 표시됩니다. 특히 최저매각가가 낮아지는 회차에서도 소유자 교부액만 조정되는 구조이므로 실제 채권 순위를 반영한 배당 결과라고 보기 어렵습니다.
채권최고액은 실제 채권 잔액과 동일하지 않으며, 공동담보와 채권양도 관계에 따라 배당 순위 및 금액이 달라질 수 있습니다. 가평군농업협동조합의 경매 신청 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 사실도 신청채권의 현재 귀속과 배당권자 확인에 중요한 요소입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지현황 기준)
- 입지. 양평군 서종면 도장리 소재 도장2리 마을회관 북동측 인근입니다. 주변에는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 도로를 통한 지역 간 이동이 가능합니다. 다만 노선버스정류장과의 거리, 배차간격 등을 고려하면 대중교통 여건은 불편한 편으로 평가되었습니다.
- 건물 이용상태. 공부상 버섯재배사인 식물관련시설이나 현황 공실입니다. 경량철골구조의 지상 1층 건물이며 외벽과 내벽은 판넬 마감, 창호는 PVC새시창호입니다. 기본적인 전기설비가 확인됩니다.
- 토지 형상. 확인되는 임야는 737㎡로, 자연림 상태의 완경사·부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 59,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 확인되며, 일괄매각 관련 토지 가운데 보전관리지역으로 평가된 부분도 있습니다. 개별 토지마다 허용되는 개발·건축 행위가 달라질 수 있습니다.
- 환경 및 산지 규제. 자연보전권역, 준보전산지, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공장설립승인지역, 성장관리계획구역 관련 사항도 매각 대상 필지별로 대조해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 별도 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이것이 향후 용도변경이나 증축 가능성을 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 식물관련시설 및 임야는 활용 목적과 인허가 조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 이력과 함께 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 사건 소재지 도장리 68-12와 건물 등기 소재지 도장리 68-14의 관계, 토지별 지번·면적·지목, 건물 포함 여부를 매각목록과 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2022.09.20 가평군농업협동조합 근저당권과 2024.11.18 농업협동조합자산관리회사 이전 등기를 확인하고, 현재 유효한 선순위 권리 및 매각 시 말소 여부를 판정해야 합니다.
- 배당채권 재산정. 신청채권액 2,492,968,523원, 채권최고액 2,880,000,000원, 채권양도 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다. 채권자 배당 0원·소유자 교부 표시액 591,860,370원의 계산 결과를 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 건물은 공실로 평가되었으나 실제 사용·관리 상태와 제3자 점유 여부를 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사정만으로 인도가 자동 보장되지는 않습니다.
- 건물 상태 조사. 판넬 마감 및 경량철골구조 건물의 누수·부식·설비상태, 전기 사용 가능 여부와 재사용을 위한 정비비용을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 검토. 계획관리지역·보전관리지역, 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역 등의 제한을 개별 필지 기준으로 확인해야 합니다.
- 진입도로와 경계 확인. 차량 접근이 가능하다는 감정평가 내용과 별개로, 법적 도로 접면·통행권·경계·현황 진입로를 확인해야 합니다.
- 실거래 기반 가격 검증. 현재 최저가 600,263,000원을 감정가가 아닌 유사 시설 및 토지의 최근 실제 거래가격, 현장 상태, 처분 가능성에 비추어 평가해야 합니다.
- 취득 후 비용 확보. 취득세·등기비용 외에 관리·유지·보수, 경계확인, 점유정리, 인허가 및 활용 관련 비용을 따로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 서류 원본 확인. 매각물건명세서, 토지·건물 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 최신 권리변동을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “83% 하락”과 “83% 저평가”는 다릅니다
이 사건의 가장 강렬한 숫자는 3,571,508,000원에서 600,263,000원까지 내려온 최저매각가입니다. 하지만 그 차이를 곧바로 수익 기회로 해석하면 안 됩니다. 감정평가액이 시장에서 곧바로 매도 가능한 가격이라는 보장이 없고, 이 물건은 일반적인 주택보다 사용 목적과 매수 수요가 제한될 수 있는 버섯재배사·토지 일괄매각 사건입니다.
권리 측면에서도 현재 배당 계산은 2,492,968,523원의 신청채권을 반영하지 않은 채 대부분의 매각대금을 소유자에게 교부하는 형태로 표시되어 있어 그대로 믿기 어렵습니다. 근저당권 말소 여부와 채권양도 관계, 토지·건물별 권리와 매각 범위를 확정해야 합니다.
결론은 ‘낮은 최저가만으로 입찰하기 어렵다’입니다. 실제 시세와 처분 가능성, 적법한 활용 가능성, 선순위 권리와 배당관계가 검증된 뒤에야 현재 가격이 투자 기회인지 판단할 수 있습니다. 현재는 매수 결정보다 위험요인 검증이 우선인 물건입니다.
