수원지방법원 2024타경36201. 사건 소재지는 경기도 양평군 서종면 도장리 68-12이고, 등기사항전부증명서의 건물은 도장리 68-14, 풀무길 46-21에 있는 식물관련시설 주건축물제1동으로 표시됩니다. 감정요항상 건물은 공부상 버섯재배사이며 현황은 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있어, 사건 소재지와 건물 등기 소재지가 나뉘어 표시되는 만큼 실제 매각대상 필지와 건물의 대응관계부터 확인해야 하는 물건입니다.
가격은 숫자만 보면 강하게 내려왔습니다. 감정가 3,571,508,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 857,519,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 600,263,300원, 그다음은 420,184,310원으로 제시됩니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없기 때문에 “감정가보다 76% 낮다 = 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 일반 주거용 아파트가 아니라 기타+토지, 현황 공실의 버섯재배사라는 점에서 환금성과 실제 활용가치 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36201 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 양평군 서종면 도장리 68-12 |
| 등기 대상 건물 | 경기도 양평군 서종면 도장리 68-14 · 풀무길 46-21 · 식물관련시설 주건축물제1동 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 버섯재배사 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 경량철골구조지붕 · 지상1층 · 사용승인 2017.02.10. |
| 소유자 | 배선화 |
| 감정가 / 최저가 | 3,571,508,000원 / 857,519,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,492,968,523원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원 계산, 그러나 등기 연속성은 재확인
임차인 없음. 따라서 임차보증금·대항력·우선변제권으로 인한 매수인 승계액은 나타나지 않고, 예상 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 기준으로는 2024.06.19. 가평군농업협동조합의 임의경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있습니다.
2021.10.28. 원당신용협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당은 2022.09.20. 해지를 원인으로 한 말소등기가 확인됩니다. 소유권은 조재향에서 윤성준을 거쳐 배선화로 이전됐고, 현재 등기상 소유자는 배선화입니다.
② 가격 — 4회 유찰은 크지만, 시세 할인율은 알 수 없다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 857,519,000원으로 감정가의 약 24% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 600,263,300원, 420,184,310원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 857,519,000원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 600,263,300원 | 17% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 420,184,310원 | 12% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 857,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,975,190원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 846,543,810원 |
현재 계산표에는 집행비용 10,975,190원과 소유자 잔여 846,543,810원만 반영되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 서종면 도장리 소재 도장2리 마을회관 북동측 인근입니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입은 가능하고 남서측 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 인접지역으로의 이동은 가능하지만 정류장 거리와 배차간격을 고려할 때 대중교통 여건은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 버섯재배사이나 현황은 공실입니다. 기본적인 전기설비가 되어 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 경량철골구조지붕 지상1층이며 사용승인일은 2017.02.10.입니다. 외벽·내벽은 판넬 마감, 창호는 PVC새시창호 등입니다.
- 토지. 확인되는 토지 정보는 지목 임야, 면적 737㎡, 자연림, 완경사·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 59,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역과 함께 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 사건 소재지는 도장리 68-12, 건물 등기에는 도장리 68-14가 표시됩니다. 어떤 토지와 건물이 한 묶음으로 매각되는지 매각목록을 정확히 대조해야 합니다.
- 근저당 연속성. 2022.09.20. 가평군농업협동조합 근저당과 2024.11.18. 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기, 말소 여부를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 배당관계. 청구금액 2,492,968,523원과 예상배당표의 채권자 배당 0원이 서로 맞지 않으므로 실제 신청채권·배당순위·채권잔액을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%만으로 응찰가를 정하지 말고 해당 용도와 토지의 실제 거래가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 활용성. 공부상 버섯재배사·현황 공실입니다. 토지이용계획과 각종 환경·산지 규제가 실제 사용계획에 어떤 영향을 주는지 검토해야 합니다.
- 환금성. 농경지·임야·단독주택 혼재지역이고 대중교통 여건도 불편한 것으로 평가됐습니다. 네 차례 유찰 이력까지 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 ‘무엇을 사는가’
현재 최저가 857,519,000원은 감정가 3,571,508,000원의 약 24%이고 이미 4회 유찰됐습니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 가격을 바로 시세와 비교할 실거래 자료가 없고, 공부상 버섯재배사·현황 공실인 기타+토지라는 특성이 있습니다. 주변도 농경지·임야·단독주택 혼재지역이고 대중교통 여건은 불편한 것으로 평가됐습니다.
권리 측면에서는 임차인이 없고 계산상 인수액도 0원이라는 점이 단순합니다. 반면 2022년 근저당과 2024년 이전등기의 연결관계, 사건 소재지 68-12와 건물 등기 소재지 68-14의 관계, 청구금액 2,492,968,523원과 배당 계산의 불일치는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 싸다고 평가하기 전에 권리·매각범위·활용가치를 먼저 검증해야 하는 물건”입니다.
