수원지방법원 2024타경36522. 이천시 마장면 오천리 예림빌리지C동으로 조사된 다세대주택 4층 402호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 건물은 2011.12.22 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 등기상 소유자는 유춘근이며 2012.07.10 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “후순위 권리 소멸”만 보고 끝내면 안 된다는 점입니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.10.30 케이비국민카드 가압류지만, 그보다 앞선 2012.11.27 서창산업주식회사 전세권이 존재합니다. 매각물건명세서는 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36522 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 마장면 오천리 118-24 1동 4층402호 |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 · 402호 · 사용승인 2011.12.22 |
| 소유자 | 유춘근 · 2012.07.10 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 15,663,665원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 현황 표시 | 건물 외벽에 C동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 인수
2012.02.20 하나은행 근저당 78,000,000원은 2020.02.21 해지로 이미 말소됐고, 2016년 국 압류 역시 2022.07.28 해제로 말소되었습니다. 이후 2023.10.30 케이비국민카드 가압류 13,746,519원, 2024.07.02 강제경매개시결정, 2024.08.09 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 대항력은 ‘미상’
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 인수 별도 확인 |
전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 대항력 및 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 별도로 등기된 서창산업주식회사 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수 대상으로 명확히 기재되어 있어, 임차인 대항력 미상 문제와 분리해서 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래의 176.1%
예림빌리지C동은 총 10세대이며, 비교 거래는 전용 52.14㎡ 두 건입니다. 최신 거래는 2026.08, 4층, 67,000,000원, 이전 거래는 2023.01, 2층, 75,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래 한 건과 같은 67,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래 대비 -10.7%로 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 52.14㎡ | 4 | 67,000,000원 |
| 2023.01 | 52.14㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 71,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 67,000,000원 |
신건 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 67,000,000원의 176.1%입니다. 최근 시세보다 싸기는커녕 51,000,000원 높습니다. 더구나 등기 전세금 20,000,000원의 인수 부담까지 경제적으로 반영하면 신건 기준 실질 부담은 138,000,000원으로, 최근 거래가의 약 206.0% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 서창산업주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,746,519원 | 13,746,519원 |
| 4. 갑구 6번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,801,481원 |
배당 계산상 채권자 총 청구액 33,746,519원은 전액 배당되는 시나리오입니다. 다만 별도로 매각물건명세서가 을구 2번 전세권설정등기의 매수인 인수를 명시하므로, 배당표만 보고 전세권이 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 소유자 잔여 | 전세권 인수 고려 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 118,000,000원 | 81,801,481원 | 138,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 94,400,000원 | 58,554,281원 | 114,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 75,520,000원 | 40,014,121원 | 95,520,000원 |
2회 유찰되어 최저가가 75,520,000원까지 내려가더라도, 전세금 20,000,000원의 인수 부담을 그대로 고려하면 경제적 부담은 95,520,000원입니다. 이는 최신 거래 67,000,000원보다 여전히 28,520,000원 높습니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만 보고 “가격 메리트가 생겼다”고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마장중학교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 노선버스정류장의 위치와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 제한이 포함됩니다.
- 공시지가. 294,200원/㎡. 토지면적은 367.0㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 외벽 표시는 C동입니다.
- 환금성. 예림빌리지C동은 총 10세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 2번 전세권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 원문으로 다시 확인하고, 전세권 존속 및 말소 조건을 법원 기록과 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 점유자의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력은 유무가 아니라 가능·미상으로 두고 주민등록·점유관계를 보완 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 71,000,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 67,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 10.7% 낮습니다. 감정가와의 괴리를 가격 가점으로 해석하면 안 됩니다.
- 외벽 동 표시. 등기상 제1동과 현황 외벽 C동 표시를 현장에서 대조해 목적물을 정확히 특정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 보수적으로
이 물건은 후순위 권리만 보면 단순하지만, 그 앞에 있는 2012.11.27 전세권 때문에 결론이 달라집니다. 매각물건명세서는 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 동시에 신건 최저가 118,000,000원은 최신 거래 67,000,000원의 176.1%이고, 최근 가격 추세도 -10.7%입니다.
따라서 현재 회차는 권리 인수 부담과 가격 고평가가 동시에 겹친 구간입니다. 전세금 20,000,000원의 경제적 부담까지 더하면 신건 기준 138,000,000원 수준으로, 최근 실거래와의 차이는 더 벌어집니다. 권리 확인이 선행되어야 하고, 가격은 최근 거래보다 충분한 안전마진이 확보되는지 다시 계산해야 하는 물건입니다.
