서울남부지방법원 2024타경4992. 영등포구 신길동 소재 5층 건물 중 4층 401호로, 감정평가상 방 2개·거실·주방·욕실·발코니·현관으로 이용 중인 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 감정가 380,000,000원에서 6회 유찰된 99,614,000원입니다. 하지만 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 인수형 사건입니다.
임차인 김배환은 2022.03.10. 전입신고를 했고 2022.03.11. 점유를 개시했습니다. 말소기준권리는 2023.03.23. 정우진의 가압류이므로 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 보증금은 280,000,000원, 확정일자는 2022.01.25.이며 배당요구도 했습니다. 따라서 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 도신로56가길 2(신길동), 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 4층 · 승강기 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 권병채 지분 2분의 1 · 김민정 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 99,614,000원 (6회 유찰·감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김배환 / 294,889,862원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 민간임대주택 등기 | 2021.10.14. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2021.08.27. 설정된 수협은행 근저당권은 2022.03.11. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.03.23. 정우진의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류, 임차권등기 자체는 매각으로 말소됩니다. 다만 임차권등기가 말소되더라도, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금 반환채무까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김배환 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2022.01.23. 확정 2022.01.25. 전입 2022.03.10. 점유 2022.03.11. 배당요구 2024.03.22. | 280,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 |
김배환은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 최저매각가 99,614,000원에서 집행비용 2,193,052원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상액은 97,420,948원에 그칩니다. 보증금과의 차액인 182,579,052원은 매수인 부담입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.8억에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 사건의 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰·감정가 26.21% | 99,614,000원 | 182,579,052원 | 282,193,052원 |
| 7회 유찰 시 감정가 20.97% | 79,691,200원 | 202,143,242원 | 281,834,442원 |
| 8회 유찰 시 감정가 16.78% | 63,752,960원 | 217,794,593원 | 281,547,553원 |
④ 예상배당표 (매각가 99,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,193,052원 |
| 1. 임차인 김배환 보증금 | 280,000,000원 | 97,420,948원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 251,100,000원 | 0원 |
| 3. 정우진 가압류 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 김배환 강제경매 신청채권 | 294,889,862원 | 0원 |
| 5. 서울신용보증재단 가압류 | 24,008,111원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 남는 매각대금이 없어 후순위 권리자와 소유자에게 배당되는 금액은 없습니다. 임차보증금 미배당액 182,579,052원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 영신초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.08.19. 준공된 8세대 규모의 아트리움2로, 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기와 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 신길1구역 공공재개발 관련 개발행위허가제한지역, 토지거래계약 허가구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등의 표기가 있습니다.
- 용도지역 확인. 자료상 제2종일반주거지역(7층)과 제3종일반주거지역 표기가 함께 나타나므로 입찰 전 토지이용계획확인서 원본을 대조해야 합니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대이고 관련 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 이 사건도 6회 유찰돼 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 총투입액으로 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당액을 더해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 이체내역, 실제 점유 경위를 대조해야 합니다.
- 인수액 재산정. 실제 낙찰가와 집행비용, 세금 배당에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 조건 확인. 임차보증금 잔액을 인수하는 구조에서는 임차인의 인도 거절 가능성과 보증금 반환 시점을 함께 협의해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.14. 민간임대주택등기의 현재 효력과 말소 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 대조. 신길1구역 공공재개발 관련 제한과 용도지역 표기를 관할 행정기관 자료로 확인해야 합니다.
- 체납·비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 인도 및 법무 비용을 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — 최저가는 9,961만원, 실질가격은 약 2.82억
이 사건의 핵심은 6회 유찰이나 감정가 대비 26.21%라는 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 김배환은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고, 보증금 280,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득액은 282,193,052원입니다.
7회 또는 8회까지 유찰되더라도 실질취득액은 각각 281,834,442원, 281,547,553원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차인 인수액이 늘기 때문입니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 6회 유찰, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계까지 겹칩니다. 최저가 착시가 큰 대항력 임차인 인수형 물건으로, 가격과 권리 모두 보수적인 접근이 필요합니다.
