서울남부지방법원 2024타경4992. 영등포구 신길동 다세대주택 제4층 제401호입니다. 외형상 최저매각가는 감정가 380,000,000원에서 63,753,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가 대비 크게 할인된 물건”으로 보면 안 됩니다. 임차인 김배환은 2022.03.10. 주민등록, 2022.03.11. 점유개시, 2022.01.25. 확정일자를 갖고 있고, 말소기준권리인 2023.03.23. 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 보증금 280,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 매각가 63,753,000원을 전제로 집행비용 1,547,554원을 제외하면 임차인에게 62,205,446원이 배당되고, 보증금 중 217,794,554원이 남습니다. 따라서 매수인은 경매대금 63,753,000원만 준비하는 것이 아니라, 배당 후 남는 임차보증금까지 고려해야 합니다. 단순 합계 기준 실질취득 부담은 281,547,554원으로, 핵심 가격 기준은 최저가가 아니라 사실상 보증금 280,000,000원 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 도신로56가길 2(신길동), 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등 · 5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 권병채 2분의 1 · 김민정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 63,753,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 294,889,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2021.08.27. 설정된 수협은행 근저당권 251,100,000원은 2022.03.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.03.23. 정우진의 가압류 450,000,000원입니다. 그보다 앞서 김배환은 2022.03.10. 주민등록, 2022.03.11. 점유를 갖춰 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 2024.03.22. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김배환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.10 | 2022.01.25 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’이 기준
현재 최저매각가는 63,753,000원으로 감정가 380,000,000원보다 크게 낮아져 있습니다. 그러나 이 물건에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액 217,794,554원을 더하면 실질취득 부담은 281,547,554원입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수액 | 매각가 + 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 63,753,000원 | 217,794,554원 | 281,547,554원 |
| 9회 유찰 시 | 51,002,400원 | 230,315,643원 | 281,318,043원 |
| 10회 유찰 시 | 40,801,920원 | 240,332,515원 | 281,134,435원 |
보증금 280,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조라, 유찰로 낙찰가가 떨어져도 임차인 미배당액이 반대로 증가합니다. 집행비용 차이를 제외하면 전체 부담이 보증금 수준에서 사실상 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 “감정가 380,000,000원짜리를 63,753,000원에 산다”는 식의 비교는 실제 부담을 반영하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,547,554원 |
| 1. 임차인 김배환 보증금 | 280,000,000원 | 62,205,446원 |
| 2. 가압류 · 정우진 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김배환 | 294,889,862원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 24,008,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 62,205,446원만 배당되고, 217,794,554원이 남아 매수인 인수 예상액으로 계산됩니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영신초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 4층 401호이며, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 완경사 부정형 토지이며, 과밀억제권역·재정비촉진지구·개발행위허가제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 단지 경매 이력. 아트리움2는 8세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.5회로 집계돼 있습니다. 현재 물건은 8회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 63,753,000원만 보지 말고 예상 인수액 217,794,554원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 유지 여부, 임차권등기명령 문서를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김배환과 경매개시결정 채권자 김배환의 관계 및 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 9회 유찰 시 예상 인수액 230,315,643원, 10회 유찰 시 240,332,515원으로 증가하므로 최저가 하락만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 별도 확인. 직접 대응하는 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 실질취득 부담 280,000,000원 수준과 주변 동일 조건 거래를 입찰 전에 다시 비교해야 합니다.
- 배당변수 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “63,753,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 8회 유찰이나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원이 현재 매각대금으로는 전액 배당될 수 없고, 예상 미배당액 217,794,554원이 매수인에게 남는다는 점입니다. 현재 회차 기준 매각대금과 인수액을 합친 부담은 281,547,554원입니다.
9회, 10회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 임차인 인수액은 오히려 늘어나 실질취득 부담은 계속 280,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차인의 보증금과 실제 주변 시세를 함께 비교하는 방식으로 해야 합니다. 권리분석상 가장 중요한 확인 대상도 후순위 가압류가 아니라 김배환의 임대차와 배당 후 잔존 보증금입니다.
