춘천지방법원 2026타경25. 속초시 교동 ‘동부아파트’ 106동 3층 304호입니다. 현재 소유자 김재언은 2023년 3월 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 134,000,000원입니다. 이후 2024년 4월 23일 속초농업협동조합 앞으로 채권최고액 119,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 신용보증기금·중소기업은행·강원신용보증재단 등의 가압류와 심재용의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 별도의 등기상 채무를 떠안을 구조는 아닙니다. 특히 현재 143,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만, 그 미배당이 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 것은 아닙니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 신건 가격과 실거래 시세의 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경25 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 교동 781-1 동부아파트 제106동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 60.0㎡급 · 지상21층 중 3층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김재언 (2023.03.16. 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 심재용 / 39,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 내역은 없습니다. 감정평가 자료의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 별도 확인이 필요하지만, 현재 제공된 권리·배당 자료에서 임차보증금 승계액은 잡혀 있지 않습니다. 말소기준은 2024.04.23. 속초농업협동조합 근저당권이고, 이후 신용보증기금 가압류 256,500,000원, 심재용 강제경매개시결정, 중소기업은행 가압류 15,502,081원, 강원신용보증재단 가압류 42,500,000원, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 거래 평균보다 높다
동부아파트 동일 면적 60.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 134,000,000원, 최근 12개월 평균은 135,125,000원입니다. 현재 최저매각가 143,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 12 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 9 | 129,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 10 | 142,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 18 | 133,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 135,125,000원 |
표본의 거래 범위는 128,000,000원~145,000,000원입니다. 현재 최저가 143,000,000원은 실거래 최고가 145,000,000원에 가까운 구간이고, 최근 거래 134,000,000원과 최근 12개월 평균 135,125,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,802,000원 |
| 2. 근저당 · 속초농업협동조합 | 119,000,000원 | 119,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 256,500,000원 | 21,198,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 심재용 | 39,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 15,502,081원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강원신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 472,502,081원 중 예상배당 140,198,000원, 미배당 332,304,081원입니다. 신청채권자 심재용의 청구액 39,000,000원도 현재 매각가 가정에서는 배당이 없는 계산입니다. 다만 후순위 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 교동 소재 교동초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상21층 건물 중 3층 304호이며, 도시가스보일러 개별난방·승강기·소화전·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류와 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동부아파트는 668세대, 사용승인 기준 1997.09.23. 단지이며 동일 60.0㎡ 실거래 표본은 최근 12개월 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균 135,125,000원의 105.8%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 후순위 채권 미배당 구분. 현재 가격에서는 후순위 채권 상당액이 배당받지 못하지만 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 114,400,000원, 2회 유찰 91,520,000원으로 제시돼 있으므로 현재 신건과 유찰 후 가격대를 별도로 비교할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있고, 아파트 공용관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 말소기준은 속초농업협동조합의 2024.04.23. 근저당권이며, 이후 현재 살아 있는 가압류·강제경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 후순위 채권자에게 332,304,081원의 미배당이 생기지만 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 쪽은 비교적 명확합니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 동일 60.0㎡ 최근 12개월 평균은 135,125,000원, 최신 거래는 134,000,000원인데 현재 신건 최저가는 143,000,000원입니다. 최근 시세 평균의 105.8%인 만큼, 현재 가격을 두고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 신건에서 없음. 이 둘을 분리해서 보는 것이 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
