청주지방법원 2025타경51911. 청주시 청원구 율량동 ‘럭키’ 4동 903호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가 198,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 138,600,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건의 평균이 186,666,666원이므로, 현재 회차 기준 가격은 평균 시세보다 낮습니다. 권리 쪽은 등기 이력이 길지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증기관 승계 같은 임차인 변수가 없습니다. 둘째, 배당표상 선·후순 채권이 다수 얽혀 있고 총 채권액 480,480,426원 중 135,859,600원만 배당되어 미배당 344,620,826원이 남습니다. 이 미배당은 가격 판단보다는 권리·배당 구조를 확인해야 하는 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51911 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 863 럭키율량아파트 4동 9층903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 9층 |
| 소유자 | 장석자 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 31,027,397원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 이력은 길지만 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수, 우선변제 배당, 보증기관 승계 중복신고 문제는 없습니다. 말소기준은 2008.12.30. 국민은행 근저당권으로 제시되어 있고, 이후 국민은행·찬호론대부·윤선영·이소윤·유근우 관련 근저당권·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 평균 시세 대비 74.2%
단지명은 럭키, 총 690세대, 사용승인일은 1991.03.16입니다. 비교 표본은 전용 84.99㎡ 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.99㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 12 | 212,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 13 | 178,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 186,666,666원 |
최근 실거래 범위는 150,000,000원~225,000,000원이고 평균은 186,666,666원입니다. 감정가 198,000,000원은 평균의 약 106.1%로 높지만, 현재 최저가 138,600,000원은 평균의 74.2%입니다. 즉 신건 감정가에는 부담이 있었고, 1회 유찰 후에야 가격 메리트가 생긴 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신흥상호신용금고 | 8,400,000원 | 8,400,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 사직새마을금고 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 심길성 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 18,459,600원 |
| 후순위 근저당·전세권·가압류 | 330,680,426원 | 0원 |
| 총 미배당 | 480,480,426원 | 344,620,826원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,740,400원을 제외하면 채권자에게 135,859,600원이 배당되는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고, 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다. 난방설비, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 897,600원/㎡입니다.
- 도로. 북측 왕복4차선, 동측 왕복6차선 포장도로와 접하고, 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 단지성. 690세대 단지로 거래 표본은 12건 확인되지만, 실거래 편차가 150,000,000원~225,000,000원으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가 138,600,000원은 시세 평균 대비 낮지만, 실거래 최저 150,000,000원과의 차이는 11,400,000원입니다.
- 명도. 임차인 없음으로 보이더라도 실제 점유자, 이사 협의 가능성, 인도명령 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 장기 미납 관리비 중 공용부분은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 총 미배당 344,620,826원이 발생하는 사건입니다. 매수인 인수는 0원이지만 배당·취하 가능성은 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 1991.03.16 준공 단지이므로 수리비를 별도 예산으로 잡아야 실제 수익성이 보입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·관리비 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 유찰 후 합격권”
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리 인수 리스크가 낮습니다. 가격도 1회 유찰 후 138,600,000원까지 내려와 실거래 평균 186,666,666원 대비 74.2% 수준입니다. 다만 감정가 자체는 평균 시세보다 높았고, 배당표상 미배당이 344,620,826원 발생하는 채권 과다형 사건입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 현재 회차부터 검토 가능, 최종 변수는 명도·관리비·수리비입니다.