춘천지방법원 2026타경10007. 강원특별자치도 고성군 현내면 대진리 소재 물건으로, 용도 표기는 토지 · 대입니다. 현재 소유자는 주식회사아르케이며, 2022.08.03 공유자전원 지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2026.03.06 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 그 뒤 2026.03.16 임의경매개시결정과 고성군 압류가 등기됐고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있고, 각 목록별 현황 차이가 큽니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “근저당을 떠안느냐”보다 실제로 무엇을 함께 취득하고, 각 토지와 건물이 어떤 상태인지를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10007 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 현내면 대진리 154-16 |
| 용도 | 토지 · 대 |
| 소유자 | 주식회사아르케 |
| 감정가 / 최저가 | 2,318,320,000원 / 2,318,320,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,879,575,289원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 110.0㎡ · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 92,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2026.03.06 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고 채무자는 주식회사아르케입니다. 이후 2026.03.16의 임의경매개시결정과 고성군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2026.07.29에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기됐습니다.
② 회차별 배당여력 — 유찰되면 채권 미배당이 커진다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,318,320,000원입니다. 이 가격을 전제로 한 배당모델에서는 집행비용 25,583,200원과 농협은행주식회사 근저당권 2,160,000,000원을 반영한 뒤 소유자에게 132,736,800원이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,318,320,000원 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,854,656,000원 | 1,833,709,440원 | 326,290,560원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,483,724,800원 | 1,466,487,552원 | 693,512,448원 |
1회 유찰 시에는 소유자 잔여가 0원이 되고 근저당권 미배당이 326,290,560원, 2회 유찰 시에는 693,512,448원으로 늘어납니다. 하지만 제공된 배당 시나리오상 이 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않으며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,318,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,583,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,736,800원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정이며, 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 현황 분석 — 이 물건의 실제 난도
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이며 제시외 건물이 포함된다고 기재돼 있습니다.
- 목록1. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
- 목록2. 토지상에 소유자미상의 단층주택 및 파손된 창고가 소재합니다.
- 목록3. 현황이 임야화돼 있습니다.
- 목록4. 분묘 소재 여부가 있어 별도 확인이 필요합니다.
- 목록6. 이동이 용이한 소유자미상의 콘테이너박스 1동이 있습니다.
- 목록7. 본 건물 부속건물인 벽돌조 스레이트지붕 건물은 소재불명이며, 지층에 숙소 등 제시외건물이 소재하고 감정가액에 포함돼 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 고성군 현내면 대진리 소재 대진초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택·농경지·임야 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대 및 마을주변 야산지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 지구단위계획구역, 주거용지·공공시설용지·녹지용지, 소로3류, 초등학교 관련 저촉 사항이 각 목록별로 기재돼 있습니다.
- 보호·제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 관련 사항이 포함·접함·저촉 형태로 기재돼 있습니다.
- 토지 형상. 토지정보상 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 각 목록과 제시외 건물이 실제로 어떤 범위로 매각에 포함되는지 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로 이용 토지 확인. 목록1은 공부상 ‘대’이지만 현황은 ‘도로 등’으로 이용 중이므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 소유자미상 건물 확인. 목록2의 단층주택·파손된 창고와 목록6의 콘테이너박스 상태 및 소유관계를 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 목록4의 분묘 소재 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 부속·제시외 건물 확인. 목록7 부속건물 소재불명과 지층 제시외건물의 현황을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.07.29 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현황
이 사건은 말소기준 근저당권과 그 이후 권리의 소멸관계가 분명하고, 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 자체만 보면 부담이 크지 않습니다. 하지만 매각대상은 일괄매각이고, 도로로 이용되는 토지·임야화된 토지·분묘 확인 대상· 소유자미상 주택과 창고·콘테이너·소재불명 부속건물·제시외 지층 건물까지 현황 확인 항목이 매우 많습니다.
현재 회차 2,318,320,000원에서는 근저당권 채권최고액 전액 배당과 132,736,800원의 소유자 잔여가 계산되지만, 1회 유찰부터 채권 미배당이 발생합니다. 다만 그 미배당은 제공된 시나리오상 매수인 인수로 잡히지 않습니다. 이 물건은 권리 인수 여부보다 일괄매각 범위와 각 목록의 실제 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
