대전지방법원 2025타경502491. 세종특별자치시 도담동 라온프라이빗시티1 818호입니다. 감정가는 1.45억, 현재 최저가는 1.015억까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 할인보다 임차권등기입니다. 박정익 임차인은 주민등록과 점유개시가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다.
배당에서는 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있고, 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차 기준으로는 최저가 101,500,000원에 낙찰될 경우 임차보증금 130,000,000원이 남아 실질취득 부담은 약 231,500,000원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502491 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 664 라온프라이빗시티1 8층818호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 28.562㎡ |
| 소유자 | 한해란 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 박정익 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 임차인 박정익은 임차보증금 130,000,000원, 임차권등기 접수 2024.09.13으로 확인됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박정익 | 130,000,000원 | 有 | 없음 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
라온프라이빗시티Ⅰ 동일 면적 최근 거래는 125,000,000원~140,000,000원 수준입니다. 최저가만 보면 할인처럼 보이지만, 임차보증금 인수 가능성을 포함하면 시장 거래가격보다 높은 수준의 취득 부담입니다. 최근 거래 추세도 기존 거래 대비 -6.7%로 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 28.56㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2022.05 | 28.56㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 28.56㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 최근 평균 | 28.562㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
④ 예상배당표 (최저가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 임차인 박정익 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 박정익 | 135,000,000원 | 99,279,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 낙찰가 + 임차보증금 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 임차권 확인. 주택임차권등기 접수 2024.09.13, 임차보증금 130,000,000원 확인.
- 권리관계 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.
- 가격 판단. 최근 거래 125,000,000원 기준으로 인수 부담 포함 검토가 필요합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수 부담이 먼저다”
이 물건은 최저가 자체는 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 표면 낙찰가가 아니라 최종 부담입니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 만큼 실질취득 기준 분석 없이 저가 매수로 판단하면 위험합니다. 권리 확인은 가능하지만, 가격 메리트는 임차보증금 인수 부담을 포함해 다시 계산해야 하는 물건입니다.
