춘천지방법원 2026타경10019. 속초시 조양동 성호아파트 102동 9층 907호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 조병한이고, 2023.07.06 설정된 속초남부새마을금고의 채권최고액 117,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
등기 흐름은 한때 복잡했습니다. 2024.01.11 민주희 앞으로 거래가액 101,000,000원의 소유권이전이 있었고, 이를 둘러싼 신용보증기금·중소기업은행·강원신용보증재단의 가처분이 등기됐습니다. 그러나 2026.01.07 사해행위취소를 원인으로 민주희 명의 소유권이전등기가 말소됐고 관련 가처분도 등기부상 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 다시 조병한으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1294-23 성호아파트 102동 9층 907호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 지하 1층/지상 20층 중 9층 |
| 소유자 | 조병한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 93,045,414원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.06 속초남부새마을금고 근저당 · 채권최고액 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 임차인은 대항력 없음
말소기준일은 2023.07.06입니다. 장옥희의 전입신고일은 2023.07.26으로 말소기준권리보다 늦기 때문에 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.12 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 제공된 시나리오상 낙찰자가 승계하는 보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장옥희 | 2023.07.26 | 2026.03.12 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 실질취득가가 최근 평균의 121.6%
성호아파트는 1,728세대, 2001.02.12 준공 단지입니다. 대상 면적은 전용 59.76㎡이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 128,291,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 130,000,000원이며, 최근 거래 범위는 84,000,000원~160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 18 | 151,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 11 | 112,500,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 141,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 1 | 84,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 17 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 128,291,666원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득가는 156,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 121.6%입니다. 최신 2026.08 거래 130,000,000원보다도 높은 수준이므로, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 2. 근저당 · 속초남부새마을금고 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 93,045,414원 | 36,016,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 53,223,452원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 54,710,724원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 317,979,590원 중 채권자 예상 배당액은 153,016,000원이고, 미배당액은 164,963,590원입니다. 신용보증기금도 청구액 전액을 배당받지 못합니다. 장옥희의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 속초시 압류와 실제 조세 우선순위에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 용도. 감정상 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지하 1층/지상 20층 건물의 9층 907호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 성호아파트는 1,728세대, 2001.02.12 준공 단지이며 대상 면적 59.76㎡의 최근 거래 표본이 12건 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 토지면적은 15,061.0㎡, 공시지가는 651,100원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 서측·남측·동측 공도와 접하고, 대로1류·중로3류·소로2류와 접하는 것으로 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래가는 84,000,000원부터 160,000,000원까지 편차가 큽니다. 따라서 단지 규모만으로 환금성을 낙관하기보다 층·상태별 실거래 비교가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격 경계. 실질취득가 156,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.6%입니다. 신건 최저가 자체를 할인 가격으로 보지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 124,800,000원, 2회 유찰 99,840,000원입니다. 최근 시세와 비교해 회차별 입찰 상한을 따로 잡는 접근이 필요합니다.
- 임차인 확인. 장옥희는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고 배당요구를 했습니다. 최우선변제 가능성과 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인하세요.
- 조세·배당 확인. 속초시 압류가 있으며 제공된 배당표는 실제 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
- 소유권 변동 이력. 2024.01.11 민주희 명의 이전과 가처분들이 2026.01.07 사해행위취소 등에 따라 말소된 이력이 있으므로 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 대조하세요.
- 명도·관리비. 임차인의 실제 점유 상태와 미납 관리비, 공용부분 부담 여부를 현장 및 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 현재 가격은 보류
이 물건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 말소기준은 2023.07.06 속초남부새마을금고 근저당이고, 임차인 장옥희의 전입은 2023.07.26으로 늦어 대항력이 없습니다. 이후 경매개시결정, 가압류와 압류도 매각으로 소멸하며 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 정반대입니다. 현재 실질취득가 156,000,000원은 최근 12개월 평균 128,291,666원의 121.6%이고 최신 거래 130,000,000원보다 높습니다. 권리가 안전하다는 사실이 현재 가격의 비쌈을 상쇄하지는 못합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실거래 수준까지 가격이 조정되는지 여부입니다.
