춘천지방법원 2026타경10023. 속초시 조양동 ‘속초조양코아루아리스타’ 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 이화자이며 2024.10.31. 거래가액 1,080,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 영월군산림조합이 채권최고액 755,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울보증보험·우리은행·한국캐피탈·롯데카드·하나카드·KB국민카드·우리자산신탁· 인천신용보증재단 등의 가압류와 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 이어졌습니다. 등기 순위만 보면 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 이제도의 전입일은 말소기준보다 앞선 2024.04.03.이고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10023 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1411-146 속초조양코아루아리스타 2층201호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 동해대로 4008 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 제2층 제201호 · 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 28층 건 |
| 대상 면적 | 193.2392㎡ |
| 소유자 | 이화자 · 2024.10.31. 소유권이전 · 거래가액 1,080,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,000,000원 / 1,060,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영월군산림조합 / 556,977,823원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
2022.03.25. 부산성의신용협동조합 근저당권은 2023.12.08. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.10.31. 영월군산림조합 근저당권이고, 그 이후 설정·등기된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최종구 | 전부 | 2025.09.30 | 30,000,000원 | 400,000원 | 2026.02.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제도 | 미상 | 2024.04.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
최종구는 전입일이 2025.09.30.으로 말소기준 뒤라 자료상 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원·월 차임 400,000원이며 2026.02.09. 배당요구를 했습니다. 반면 이제도는 말소기준보다 앞선 2024.04.03. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 이제도의 임대차 조건을 매각물건명세서 등 원본에서 확정하는 것입니다.
③ 시세 비교 — 거래는 있지만 대상 면적과 맞지 않는다
제공된 거래자료에는 최근 12건이 있으나, 대상 면적은 193.2392㎡인 반면 거래 표본은 21.25㎡·21.46㎡·23.05㎡·28.17㎡·28.22㎡·28.43㎡·35.87㎡ 등으로 구성돼 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최근12개월 평균 113,958,333원이나 최저가 대비 930.2%라는 숫자를 이 201호의 직접적인 시세 판단 근거로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 28.17㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 28.22㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 21.25㎡ | 24 | 103,000,000원 |
| 2026.08 | 28.43㎡ | 13 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 21.46㎡ | 28 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 28.22㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 21.46㎡ | 28 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 28.43㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 35.87㎡ | 14 | 181,500,000원 |
| 2026.01 | 23.05㎡ | 28 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 21.46㎡ | 14 | 147,000,000원 |
| 2025.11 | 21.25㎡ | 24 | 95,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 대상 면적 불일치 | 12건 | 113,958,333원 |
같은 물건 자체의 확인 가능한 가격 기준으로는 소유자 이화자의 2024.10.31. 등기상 거래가액 1,080,000,000원이 있습니다. 현재 감정가와 최저가는 1,060,000,000원입니다. 다만 이 역시 2024년 매수가와 현재 경매 최저가의 비교일 뿐, 현재 시장가를 확정하는 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,060,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,000,000원 |
| 2. 영월군산림조합 근저당 | 755,000,000원 | 755,000,000원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 9,767,000원 | 9,767,000원 |
| 4. 우리은행 가압류 | 612,000,000원 | 282,233,000원 |
| 5. 한국캐피탈 가압류 | 186,381,034원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 가압류 | 6,629,221원 | 0원 |
| 7. 롯데카드 가압류 | 13,719,749원 | 0원 |
| 8. 하나카드 가압류 | 10,277,941원 | 0원 |
| 9. KB국민카드 가압류 | 20,307,218원 | 0원 |
| 10. 우리자산신탁 가압류 | 231,718,547원 | 0원 |
| 11. 인천신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,875,800,710원 중 예상배당 1,047,000,000원, 미배당 828,800,710원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 또한 이제도의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 최종 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 아직 모른다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,060,000,000원 | 1,047,000,000원 | 828,800,710원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 848,000,000원 | 837,120,000원 | 1,038,680,710원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 678,400,000원 | 669,216,000원 | 1,206,584,710원 | 미확정 |
자료의 회차별 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 실제 권리분석에서는 선순위 점유자 이제도의 보증금이 빠져 있습니다. 만약 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 낙찰자에게 이어질 수 있습니다. 따라서 낙찰가 848,000,000원 또는 678,400,000원만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 금물입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초고속버스터미널 서측 인근이며, 근린생활시설·숙박시설·공동주택이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 기준으로 대중교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 평지붕 28층 건 내 제2층 제201호입니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 8차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구, 역사문화환경보호지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 1,566,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이제도 임대차 원본 확인. 2024.04.03. 전입, 보증금 미상입니다. 보증금·점유범위·계약관계가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득액으로 다시 판단해야 합니다.
- 최종구 배당관계 확인. 보증금 30,000,000원, 월 차임 400,000원, 2026.02.09. 배당요구가 확인돼 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 비교시세 재수집. 현재 거래자료는 193.2392㎡ 대상 물건과 면적이 맞지 않습니다. 동일 용도·유사 면적 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 제공된 단지 경매통계 평균 유찰 3.3회·매각률 0.0%를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 평가하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유자
이 사건은 등기부만 보면 정리가 어렵지 않습니다. 2024.10.31. 영월군산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 2024.04.03. 전입한 이제도의 보증금이 얼마인지입니다. 그 금액이 확인되지 않은 이상 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
가격 쪽도 마찬가지입니다. 현재 최저가 1,060,000,000원과 최근12개월 평균 113,958,333원을 단순 비교하면 930.2%지만, 거래면적 자체가 대상 193.2392㎡와 맞지 않아 직접 시세비교가 성립하지 않습니다. 권리도 가격도 한 단계 더 확인해야 하는 근린시설입니다. 선순위 점유자의 계약조건과 동일 용도·유사 면적 시세가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
